Возможен ли возврат затрат на обработку земельного участка при аренде по 101 фз?

Имя клиента: Жанна

Ссылка на вопрос: Земельный участок сельхознаначения, Самара | вопрос

№19392890 от 15.06.2022 | 9111.ru

Дата подготовки ответа:20.06.2022

Юридическое заключение по вопросу возмещения арендатору затрат по обработке земли

Краткая фабула дела: Предприятие арендовало участок у пайщиков в соответствии со 101 фз (со множественностью лиц на стороне арендодателя, осенью 2021 года провело подготовительные работы в поле (дискование, культивацию) затем в апреле общее собрание пайщиков передает эту землю новому арендатору, имеет ли право старый арендатор на возмещение затрат по обработке поля?

Согласно ч. 3 ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 30.12.2021) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" общее собрание участников долевой собственности правомерно принять решение об выборе лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при заключении договора аренды земельного участка, а также обсуждать условия договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Руководствуясь комментарием ст. 22 ЗК РФ и судебной практикой. Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв (в нашем случае дискование и культивация), и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд. Также арендодатель обязан возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

Также можно пойти по ст. 623 ГК РФ, и доказать в суде, что произведенные предприятием дискование и культивация рассматриваются как неотделимые улучшения. В таком случае необходимо рассматривать были ли согласованны данные улучшения, был ли уведомлен об этих улучшениях собственник земельного участка, а также существовал ли запрет на создание неотделимых улучшений в договоре. Если улучшения были согласованны, то арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Расторгнуть договор аренды земельного участка можно по основаниям указанным в ст. 46 ЗК РФ или досрочно. Досрочным прекращением является: взаимное волеизъявление сторон, смерть собственника и отсутствие правопреемника, смерть арендатора, невыполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд. Также в статье 46 ЗК есть основания, когда прекращение аренды земельного участка не допускается, а конкретно п. 1 ч. 3 - в период полевых сельскохозяйственных работ. В таком случае можно отталкивать от того, что с предприятием участники долевой собственности неправомерно расторгли договор аренды земельного участка, а значит можно взыскать не только затраты по обработке поля, но и убытки причиненные незаконным расторжением договора аренды, например, неполученный доход. Так как во время полевых сельскохозяйственных работ согласно ст. 46 ЗК РФ прекращение аренды земельного участка не допускается. Дискование и культивация это один из видов полевых работ. Так и подготовка земель к севу, вспашка, посев сельскохозяйственных культур имеют целью получение конечного результата в виде урожая, которым завершается период сельскохозяйственных работ. Конкретные сроки "полевых сельскохозяйственных работ" определяются с учетом местных географических, климатических и других условий.

Существует судебная практика: Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа “Постановление № А 63-1/2009 от 19.05.2010” пояснил, что арендатор земель сельскохозяйственного назначения, начавший сельскохозяйственные работы как законный землепользователь, вправе завершить их, а также получить соответствующую продукцию, являющуюся его собственностью.

Таким образом существует несколько вариантов. Первый это по ст. 22 ЗК получить компенсацию от собственника за повышение плодородия почвы. Второй вариант по норме ст. 623 ГК, доказывая, что все процедуры, которые предприятие осуществило на земельном участке являются неотделимыми улучшениями с согласия и уведомления собственника, если нет прямого запрета на неотделимые улучшения в договоре. И третий вариант — это признать расторжение договора неправомерным и взыскать убытки за незаконное расторжение договора.