Оформление договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - возможен ли безвозмездный вариант и как оформлять деньги при возмездной сделке?

Здравствуйте, Юрий!

1.Право аренды новому арендатору может быть передано, как возмездно, так и безвозмездно, по договоренности сторон;

2. Условия сделки нужно определить в договоре переступки прав и обязанностей по договору аренды, там же указать цену сделки, а также порядок расчетов. При передаче денег нужно оформить расписку.

Существуют риски при использовании земельного участка по такой сделке:

- если договор аренды был заключен на несколько лет, то он должен был быть зарегистрирован в Росреестре (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ). Договор считается заключенным с момента регистрации;

- если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ). Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.05.2022)

ЗК РФ Статья 22. Аренда земельных участков

5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Добрый день, Юрий!

1. Исходя из того, что договор аренды закончился, но ни одна из сторон не уведомила другую о прекращении договора, то в соответствии со статьей 621 ГК РФ «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

2. Возобновление договора на неопределенный срок означает, что договор считается действующим до тех пор, пока одна из сторон не обратится с заявлением (уведомлением) о прекращении договора аренды. Согласно ст. 610 ГК РФ и учитывая, что договор в настоящий момент действует на неопределенный срок, то «каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения (уведомления) о прекращении договора аренды».

3. В случае, если арендодатель вдруг спохватится, что срок договора аренды

земельного участка уже истек, он вправе направить уведомление (см. п.2) арендатору о прекращении договора аренды. После направления арендатору уведомления о прекращении договора аренды, арендодатель дожидается истечения 3-х месяцев для получения ответа от арендатора, а затем вправе обратиться в Росреестр с заявлением о снятии обременения с земельного участка в виде аренды (если была произведена регистрация такого обременения).

4. Таким образом, мы видим, что прежде чем передавать новому арендатору

права и обязанности в отношении предмета аренды (по договору уступки прав и обязанностей), необходимо предвидеть возможное прекращения договора аренды в любой момент по инициативе арендодателя, т.к. договор аренды в настоящее время носит бессрочный характер.

5. Если несмотря на сложившееся на сегодня положение (договор носит бессрочный характер и может быть прекращен в любой момент), желание передать права и обязанности по аренде земли сохраняется, то это законом не запрещено.

6. При заключении договора уступки прав и обязанностей по договору

аренды (договор замены стороны в обязательстве) первоначальный арендатор уступает, а новый арендатор принимает в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земли. (ст. 617 ГК РФ договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон).

7. Переуступка прав аренды земельного участка возможна, если нет запрета

на переуступку в условиях договора аренды, заключенного между арендодателем и арендатором.

8. При оформлении договора по переуступке прав аренды земельного участка мы руководствуемся условиями основного договора с арендодателем, а также ст. 22 ЗК РФ, главами 24 и 34 ГК РФ, учитывая при этом, что необходимый нам договор переуступки будет иметь черты цессии.

9. Договор по переуступке прав и обязанностей от одного арендатора к другому – это возмездная сделка.

10. Что касается передачи земли в аренду без торгов, то это соответствует требованиям

закона, т.к. с торгов в аренду земля передается только юр лицам и ИП, при этом уступка прав аренды земли невозможна (если основной договор заключили по итогам торгов). Этот запрет действует согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ.

11. При переуступке прав аренды земли иногда требуется согласие арендодателя (п. 5 ст. 22 ЗК РФ). Разрешение на перемену арендатора понадобится, если речь идет о резидентах особых экономических зон. Кроме того, если в условиях основного договора имеется пункт, что собственник должен дать согласие на переуступку прав. Другой случай: если земля передана в аренду, чтобы освоить территорию для дальнейшего строительства жилья, в таком случае переуступить права на аренду можно будет только вместе с передачей прав и обязанностей по договорам об освоении территории (пп 5.1, 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ).

12. Переуступку прав аренды земельного участка оформляют договором по общим правилам: указывают предмет сделки, права и обязанности сторон. В частности, необходимо внести данные, которые позволят идентифицировать земельный участок. В тексте перечисляют условия, на которых одна сторона передает права другой стороне. В том числе, что новый арендатор берет на себя обязательства по содержанию участка земли. Нужно прописывать срок аренды (!), который соответствует основному договору. В нашем случае – это уже бессрочный срок, который, кстати, может быть в любой момент прекращен. В соглашении необходимо поставить ссылку на основной договор. Если первоначальный договор аренды земли зарегистрирован в Росреестре, то договор о переуступке прав аренды земельного участка также потребуется зарегистрировать (п. 2 ст. 389 ГК РФ).