Договор написано, что подлежит регистрации в регпалате, но фактически не зарегистрирован.

У меня такая ситуация: гр-н К., взял в аренду у города земельный участок (договор аренды зарегистрирован) для строительства жилого дома (коттедж на продажу). Заключил со мной ДОГОВОР ИНВЕСТИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, согласно которому он - Застройщик, а я Инвестор. Договор написано, что подлежит регистрации в регпалате, но фактически не зарегистрирован. Я единовременно внесла всю сумму по договору, но Застройщик отказывается строить дом, говоря, что эти деньги - за земельный участок, а строить он ничего не будет и предлагает оформить фиктивный акт приема-передачи нулевого цикла (как незавершенку) для того, чтобы я могла оформить право собственности на объект незавершенного строит-ва и перевести на себя аренду земучастка. Я ему говорила, что он не имеет право ПРОДАВАТЬ арендованную землю, но это его бизнес. Срок окончания строительства - 1 ноября 2012 года. Конечно, там даже не начинали строить дом. Застройщик и я - физические лица, статусов ИП ни у него, ни у меня нет. Скажите, пожалуйста, как я могу оформить этот участок на себя (не имея нулевого цикла, но внеся всю сумму) и какие меры материальной, административной или уголовной ответственности могут быть применены к физическому лицу-Застройщику гр-ну К.?