Нужно ли платить НДФЛ при продаже коммерческого помещения физическим лицом, принадлежащего в собственность 15 лет?

Применительно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ, признаваемым объектом налогообложения (п. 1 ст. 209 НК РФ), относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ и принадлежащего налогоплательщику. К такому доходу применяется ставка НДФЛ в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

При этом положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ содержат нормы, выводящие из-под налогообложения НДФЛ доходы от продажи имущества. В связи с тем, что проданная нежилая недвижимость была приобретена физическим лицом до 01.01.2016, в данном случае нужно руководствоваться положениями приведенного пункта в редакции, не учитывающей изменения, внесенные Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ (ч. 3 ст. 4 указанного закона, письмо Минфина России от 30.05.2018 N 03-04-05/36692): не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.

Для целей приведенной нормы нежилую недвижимость следует квалифицировать в качестве "иного имущества", срок нахождения которого в собственности налогоплательщика для освобождения доходов от его продажи от налогообложения НДФЛ составляет три года. В рассматриваемой ситуации это условие выполняется.

Однако положения приведенного пункта не распространяются, в частности, на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности. Как указано в определении КС РФ от 28.06.2018 N 1634-О, решение о правомерности применения льготы, предусмотренной п. 17.1 ст. 217 НК РФ, принимается с учетом наличия или отсутствия обстоятельств, свидетельствующих об использовании имущества в предпринимательской деятельности.

Как указал Конституционный Суд РФ в постановлении от 27.12.2012 N 34-П, отсутствие государственной регистрации само по себе не означает, что деятельность гражданина не может быть квалифицирована в качестве предпринимательской, если по своей сути она фактически является таковой. При этом в силу ст. 23 ГК РФ при несоблюдении обязанности пройти государственную регистрацию в качестве ИП гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем (определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2015 N 1523-О (пункт 2.3)). Смотрите также постановления АС Восточно-Сибирского округа от 29.09.2017 N Ф 02-4663/17, АС Центрального округа от 04.09.2017 N Ф 10-3310/17 и др.

Вопрос же о квалификации той или иной деятельности физических лиц в качестве предпринимательской разрешается правоприменительными органами на основании фактических обстоятельств конкретного дела (определение Верховного Суда Республики Карелия от 21.08.2017 по делу N 33 а-2825/2017).