Покупка квартиры с прописанным ребенком - Риски сделки без альтернативы и как защитить себя

Здравствуйте, смотрите:

Законодательство РФ не запрещает продажу жилья с прописанными лицами независимо от того, кто это — дети или взрослые. Однако для покупателя такой вариант может быть неудобен. Дело в том, что смена собственника не означает, что все прописанные лица должны автоматически сняться с регистрационного учета.

К сожалению, если после сделки прежние жильцы не захотят выписаться добровольно, снять с регистрационного учета их можно будет только через суд. До тех пор они могут пользоваться жилым помещением наравне с новым собственником. Поэтому чаще всего при продаже недвижимости жильцов просят выписаться до сделки или же, если это альтернативная сделка (например, когда взамен одной квартиры покупается другая), в договор купли-продажи вносят срок, в течение которого прежние жильцы сами выпишутся из квартиры. Например, 2 недели, месяц и так далее. Чаще всего жилье продается с прописанными людьми, когда сделка происходит между родственниками. Многие покупатели до сих пор стараются обходить стороной жилье, в котором просто прописаны несовершеннолетние. Но никакой опасности здесь нет. Для начала стоит разделять случаи, когда ребенок является собственником квартиры или ее части и когда он просто там зарегистрирован, но собственником не является.

В первом случае сделка невозможна без одобрения органов опеки и попечительства,

во втором – никаких разрешений и согласований не требуется. [u][/u]

Ребенка просто снимают с регистрации в одном месте и прописывают в другое.

Единственный случай, когда нельзя обойтись без разрешения органов опеки на сделку, – это когда прописанный в жилье ребенок находится под опекой или остался без попечения родителей.

Во всех остальных ситуациях дети, зарегистрированные в квартире, проблемы не представляют. Как снять ребенка с регистрации Для того чтобы снять ребенка с регистрации, нужно обратиться в МФЦ или паспортный стол. Сделать это могут его законные представители или сам несовершеннолетний, которому уже исполнилось 14 лет, но с согласия родителей. Для этого нужны следующие документы: • паспорт или свидетельство о рождении ребенка; • паспорт законного представителя; • заявление. Чем может рисковать покупатель жилья, в котором прописаны дети Если в продаваемом жилье прописаны несовершеннолетние, стоит обратить внимание на два момента: использовался ли при его покупке материнский капитал; была ли получена недвижимость в результате приватизации.

Если при покупке недвижимости был использован материнский капитал и ребенок не стал собственником, а просто зарегистрирован там, то покупателя может ждать неприятный сюрприз. От задержек со сроками проведения сделки до расторжения ее в судебном порядке. Чисто теоретически продать жилье, купленное с использованием средств материнского капитала, без выделения долей детям нельзя. Однако если покупатель не озаботится выяснением этого вопроса до сделки, то данный факт может не всплыть до момента регистрации перехода права собственности, а потом будет уже поздно. Повзрослевший ребенок, его законный представитель или органы опеки могут признать такую сделку недействительной, при этом недвижимость вернется продавцу, а денег покупатель может так и не получить, потому что с продавца будет нечего взыскать. Поэтому у продавца надо обязательно просить справку из ПФР об использовании или неиспользовании средств материнского капитала. Получить ее не составит труда. Если материнский капитал использовался, но доля в жилье ребенку не выделена, то перед тем, как продать квартиру, родители должны сначала наделить собственностью несовершеннолетнего, а затем получить разрешение органов опеки и попечительства на сделку. На практике на это может уйти до 3 месяцев. Также следует быть осторожным при покупке квартиры, которая в свое время была приватизирована. В данной ситуации следует уточнить, был ли прописан ребенок в этой квартире на момент ее приватизации или нет. При этом верить на слово продавцу опасно. Надо запросить расширенную выписку из домовой книги, в которой будет отражена история всех жильцов недвижимости с момента постройки дома. Там можно посмотреть, кто, когда и где был зарегистрирован, откуда прибыл, куда убыл и так далее. Если несовершеннолетний был зарегистрирован в таком жилье, то ему полагается доля в праве собственности. Если ребенка в свое время обделили, то после совершеннолетия он может обратиться в суд и признать сделку недействительной. Получить назад уплаченные за жилье деньги будет очень сложно. Но если ребенок был зарегистрирован в квартире уже после приватизации, то никаких прав на нее он не имеет. В остальных случаях сделка по купле-продаже жилья, где прописаны несовершеннолетние, не вызывает каких-либо трудностей.

в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

В данном случае проблем не будет, так как у ребенка нет доли в квартире, а значит получать согласие органов опеки не нужно.

Как и опека не может выйти в суд с иском по вопросу недействительности ДКП.

Риэлтор совершенно не нужен. Это лишняя трата денег.

Вам проще нанять юриста либо через него ДКП составить.

Если в квартире есть доли, сделка и так будет проходить через нотариуса тогда.

Если ребенка не выпишут, Вы через суд сможете сделать, как собственник.

- СМ. СТ. 37, 209, 549 ГК РФ.

В пункте 4 статьи 292 ГК РФ сказано:

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (ред. от 30.04.2021) "Об опеке и попечительстве" Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

В данной статье сказано:

4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Как видите, в пункте 4 статьи 292 ГК РФ речь идет о случаях когда несовершеннолетний не является собственником квартиры, но при этом сделка по отчуждению жилья допускается с согласия органа

опеки и попечительства..

Если ребенка не пропишут и не купят квартиру большей площади, то есть риск обращения органа опеки в суд для признания сделки недействительной.

Добрый день, Геннадий! Ребенок является членом семьи собственника жилого помещения, а при прекращении права собственности прекращается право пользования жилым помещением членов семьи прежнего собственника квартиры (п. 2 ст. 292 ГК РФ). В данной ситуации, неисполнение родителями обязанности по обеспечению ребенка другим жилым помещением, не является основанием признания недействительной сделки. Стоит обратить внимание - не были ли использованы средства материнского (семейного) капитала при приобретении жилого помещения в собственность.

Геннадий, здравствуйте.

Любая абсолютно сделка с недвижимостью - это риск, и любую сделку можно оспорить по тем, или иным основаниям.

________

Нужно выяснить, не была ли ранее приобретена эта квартира с использованием средств материнского капитала?

Запросите информацию у продавца.

Кроме того, в силу статьи 292 ГК РФ

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Поэтому в Вашей ситуации, я бы попросила согласие опеки.

_______

С уважением, Дарья Алексеевна.