Продам 17 долей в коммуналке - нужны ли личные отказы от нотариуса?

Здравствуйте, Сергей! Если будет нотариальный отказ, то этого будет достаточно для соблюдения порядка преимущественного права покупки согласно ч.6 ст.42 Жилищного кодекса РФ и ст.250 ГК РФ. А если это просто письмо, то проблематично подтвердить личность лица, которое этот отказ направило. Так что агент в этом случае права. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Агент права только в том смысле, что Сбербанк предпочитает такую форму отказа для исключения своих рисков.

С точки зрения закона нотариальная форма для отказа от использования преимущественного права покупки не предусмотрена законом.

.

Отказ от покупки является действием, влекущим прекращение вытекающего из отношений общей собственности права отказавшегося лица, и, соответственно, обязанности продавца продать именно ему отчуждаемую долю, а равно возникновение у продавца права на отчуждение доли в общей собственности постороннему лицу.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ).

Таким образом, отказ от покупки является сделкой.

..

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п.2 ст.154 ГК РФ).

Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (п.1 ст.161 ГК РФ).

Закона, обязывающего совершать такой отказ в нотариальной форме не существует.

Таким образом, отказ от использования преимущественного права покупки должен быть совершен в простой письменной форме.

Если лицу, которому представляется такой отказ, требуется убедиться в подлинности подписи, он может либо попросить представить нотариально удостоверенную сделку об отказе от использования преимущественного права покупки доли, либо запросить подтверждение от лица, написавшего заявление о таком отказе

Пунктом 1.1 Ст.42 Закона РФ от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Таким образом, Сбербанк участвует в сделке по ипотеке доли, предоставляя кредит. Поэтому у вас есть выбор —уговорить банк написать запросы собственникам, сменить банк для выдачи ипотеки, либо получить нотариальные отказы от собственников.

Сергей, добрый день.

Не обязательно просить нотариальный отказ, это прихоть Сбера. Можно всегда сменить банк для ипотеки.

______

Формально для сделки должна лишь быть соблюдена статья 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

_______

С уважением, Дарья Алексеевна.