Как рассчитать НДФЛ при продаже трехкомнатной квартиры с разными кадастровыми номерами и долей каждого собственника?

Question

По одному договору купли-продажи были проданы 3 комнаты (каждая с отдельным кадастровым номером) в трехкомнатной квартире. 
Одна комната моя (куплена до брака), вторая комната совместная (куплена в браке). Эти комнаты куплены давно, срок 5 лет прошел. 
Третья же комната, она по площади самая маленькая, была куплена мужем до брака, но недавно подарена мне. Прошло всего 2 года с момента дарения. Возникает НДФЛ. Вопросы:
1)	Как считать какая сумма от продажи подлежит налогообложению? Пропорционально площади?
2)	Поможет ли «Соглашение о распределении дохода» между мной и мужем? И там прописать произвольно по каждой комнате. Или это только в случае долей применимо?
3)	Могу ли я налоговую базу по этой комнате уменьшить на 1000000, или этот вычет будет применяться к общей сумме продажи, прописанной в ДКП? 
4)	Я буду покупать нежилое помещение в этом же налоговом периоде, можно ли произвести взаимозачет? Но нежилое будет использоваться в коммерческой деятельности.

Садыков Ильдар Фанисович · Accepted Answer

Здравствуйте, Людмила! Давайте по порядку. 1) С первых двух комнат налог не платится и не декларируется раз прошло 5 лет. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности С третьей нужно считать налог, т.к. в собственности менее 3 лет (п.3 ст.217.1 НК РФ). И за основу берется не метраж, а стоимость по ДКП, которая сравнивается с кадастровой стоимостью (и если менее 0,7, то налоговая за доход возьмет 0,7 кадастровой согласно ст.214.10 НК РФ). Если стоимость была указана за все 3 комнаты, то нужно определять приходящуюся сумму дохода на проданную комнату. Как вариант, пропорционально кадастровой стоимости, а не площади, т.к. это разные объекты и у каждого своя кадастровая стоимость. И не забудьте про вычет в 1 млн. руб. согласно п.2 ст.220 НК РФ. 2) Между Вами и мужем соглашение не поможет. Это предмет договора с покупателем, а не Ваши личные взаимоотношения. Налоговая может не принять во внимание такое "соглашение". Тем более общее имущество делится через нотариуса (ст.38-39 Семейного кодекса РФ). К этому документу налоговая еще может серьезно отнестись. 3) Да, можете. Этот вычет можно применить к проданной 3-ей комнате. К другим он отношения не имеет, т.к. там нет обязанности оплачивать налог: действует освобождение от уплаты налога (п.17.1 ст.217 НК РФ, п.3 ст.217.1 НК РФ). 4) Нет. По покупке нежилого помещения не предусмотрен налоговый вычет. Он предусмотрен по жилым (п.3 ст.220 НК РФ).

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Здравствуйте Людмила Отвечаю вам по пунктам: 1) Вам не нужно платить налог пояснюНормами гражданского права установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса). В вашем случае применяются Нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Поскольку, изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не указано в этом перечне, то оно и не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. И не смотря на то, что изменение состава собственников предусматривает госрегистрацию (ст. 131 ГК РФ), как поясняет Минфин России в своем письме от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является дата первоначальной госрегистрации права собственности, а не дата повторного получения такого свидетельства о праве собственности (выписки с ЕГРН) А значит, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более минимального срока владения с даты первоначальной госрегистрации, то доход от ее продажи не подлежит обложению НДФЛ (п. 4 ст. 217.1 Налогового кодекса). Таким образом: во владение объект недвижимости у вас находился более 3 х лет и не менее 5 лет, то переход право собственности на комнату не предусматривает для вас изменение срока правообладания объектом, что освобождает от налога при продажи 2 вопрос автоматический исключается ___ 2) В вашем случае никакого соглашения заелючать не нужно. Приравнивается продажа как с долями. 3) у вас 1 дкп и если бы срок владения имуществом составлял менее 5 лет, то вычет оформлялся бы на весь объект. Но вам и вычет не нужно офорслять, так как не должны платить налог. 4) спокойно покупайте нежилое помещение.

Панфилов Анатолий Федорович · Answer

1.нет. По каждому объекту отдельно.
2.Нет, это не доли и не совместная собственность.
3.Можно отнять 1 млн
4.Нет.
Вы освобождены от налога в силу ст.217.1. НК РФ.
Третья комната подлежит налогообложению, но от дохода по ней можно отнять 1 млн. с разницы уплатить 13%

Как рассчитать НДФЛ при продаже трехкомнатной квартиры с разными кадастровыми номерами и долей каждого собственника?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Вопросы по оформлению комнаты в двухквартирном доме с разными кадастровыми номерами и долевой собственности

Проблема - Участки с одинаковыми номерами, но разными кадастровыми номерами вызывают затруднения при составлении межевого плана

Возможна ли экспертиза проектной документации на объект, находящийся на двух участках с разными кадастровыми номерами

Что делать, если мой дом расположен на чужом земельном участке?

Определение верного адресного номера участка без подкрепляющих документов - возможные шаги

Как объединить две комнаты в бывшем общежитии под разными кадастровыми номерами?

Земельный участок на 2-х собственников с разными кадастровыми номерами, нужно ли согласие 2-го собственника для продажи участка.

Проблема дублирования номеров и стоимостей участка в расчете земельного налога и его влияние на итоговую сумму

Как прекратить право пользования земельным участком и строением при наличии двух свидетельств на собственность

Старые кадастровые номера неизменимы после перепланировки, новый номер помечен как погашен - пояснение статуса

На одном участке два жилых дома с разными кадастровыми номерами, хотим продать, возможно ли?

Как разделить собственность на земельный участок и жилой дом при одном адресе?

Возможно ли объединить два участка СНТ в один, чтобы не платить членские взносы за оба?

Вопросы о возможности и расстоянии - строительство кафе на смежных участках с разными кадастровыми номерами возле МКЖД

Как быть, если на один адрес оформлено два дома с разными кадастровыми номерами?

Как правильно оформить сделку при покупке двух помещений с разными кадастровыми номерами?

Можно ли одному человеку прописаться сразу в двух комнатах с разными кадастровыми номерами.

Как разделить участок придомовой территории на 2 корпуса МКД с разными кадастровыми номерами?

Возможен ли отказ в постановке на кадастровый учет таунхауса

Как выкупить у соседа земельный участок рядом с вашим - алгоритм действий

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59