Продаем объединенную квартиру - нужно ли платить налог и как определяется момент возникновения права собственности?

398₽ VIP

Добрый вечер, Диана.

1)Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат, представляет собой новый зарегистрированный объект недвижимости и срок ее владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности на новый объект

Однако после ВС РФ вынес новую позицию в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2016 N 70-КГ 15-16

Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.

Но ВС решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него. После покупки в 2005 г. третьей комнаты гражданка могла единолично распоряжаться всей квартирой. С этого момента и нужно исчислять срок нахождения в собственности независимо от формального объединения объект http://www.consultant.ru/cons/...

Таким образом, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, при том за основу берут наиболее позднюю из дат покупок.

2)"Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 18.03.2023) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.04.2023)

НК РФ Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

Если я их сейчас объединю в одну квартиру, то будет ли, и если да,

Светлана

Здравствуйте. Если речь идет о двухкомнатной квартире, на каждую из комнат которой Вы имеете свидетельство, то Минфин считает, что при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимости моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной госрегистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. При этом в ситуации, когда даты госрегистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают началом срока владения недвижимости следует считать наиболее позднюю из таких дат.

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 ноября 2017 г. № 03-04-05/72486.

На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ 15-16).

Следовательно, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.

Таким образом придется срок владения считать с 2017 года, а значит платить налог со всей суммы, полученной от продажи за вычетом либо имущественного налогового вычета либо расходов, понесенных при приобретении.

Здравствуйте, Диана! Нет, должны, т.к. более поздняя - это 2022 год. А т.к. образован новый объект, а не куплена доля в старом, то срок владения считается в этом случае с образования нового объекта и регистрации на него права собственности в Росреестре (ст.8.1 ГК РФ, требованиям Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"). Так что здесь остается применять налоговый вычет, предусмотренный пунктом 2 статьи 220 НК РФ, либо расходы на приобретение объекта недвижимого имущества, а если ранее не использовали налоговый вычет, предусмотренный пунктами 3 и 4 статьи 220 НК РФ, то вправе дополнительно уменьшить налоговую базу.

При объединении комнат, право собственности считается по правилам с момент первоначальной регистрации такого права.

То есть в Вашем случае право собственности начинает свою течь с 2005 г.

При продаже комнат налог не платите.

Утверждение ФНС здесь ошибочное.

- см. ст. 217, 217.1 НК РФ, ст. 8.1 ГК РФ

Здравствуйте. Не нужно платить. Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2016 N 70-КГ 15-16. Право собственности при объединении нужно считать с 2005 года.

Здравствуйте Диана!

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 3 ноября 2017 г. № 03-04-05/72486.

На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 N 70-КГ 15-16).

Следовательно, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на исходные комнаты не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.

Минфин считает, что при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимости моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной госрегистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

В соответствии с пунктом 2 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации налог на прибыль физических лиц не облагается сделками по продаже одного объекта недвижимого имущества, в том числе созданного путем объединения (разделения) двух и более объектов недвижимого имущества, при условии, что данные объекты недвижимого имущества были приобретены налогоплательщиком до 1 января 2019 года.

То есть, если вы объединили две квартиры в пределах границ исходных квартир налогоплательщика и обе квартиры были приобретены до 1 января 2019 года, то вы не должны платить налог на прибыль с продажи объединенной квартиры.

Относительно утверждения на сайте налоговой службы - оно верно. Моментом возникновения права собственности на объединенную квартиру следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры. Если даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры не совпадают, то срок владения объектом недвижимости («объединенной» квартирой) следует отсчитывать от наиболее поздней из таких дат.