Можно ли продать гараж без земли под ним в гаражном кооперативе?

Не путайте ни ее, ни коллег.

Коллега, Вы не правы. Я понимаю, что прошло с этого момента несколько лет, но вопрос выдаётся и будет выдаваться в поисках вечно, поэтому мне приходится отвечать. Цитирую свою позицию по делу, которое я выиграл в сентябре 2025, когда у подзащитного пытались отсудить гараж по приобретальской давности.

Кратко: пая нет с 1990 года. Даже сейчас выплата пая = собственность.

Итак, цитата из материалов дела:

===========================

"До реформирования отношений собственности в Союзе ССР (до 1990 года) член ГСК, выплативший свой паевой взнос полностью, не приобретал права собственности на гараж, а оставался лишь пользователем (поэтому в доверенностях тех лет на такие гаражи передавались права только пользования и владения), собственником был кооператив ГСК. Право пользования гражданина основывалось на факте членства в ГСК и факте предоставления гаража решением ГСК, принятому по процедуре, установленной Уставом конкретного кооператива.

Положение изменилось, после того, как 6 марта 1990 был принят Закон СССР «О собственности в СССР», который вступил в силу 1 июля 1990 года. Суть изменений заключалась в том, что согласно ст.7 Закона СССР, член ЖСК, ЖК и любого другого кооператива приобретал право собственности на имущество (квартиру, гараж) после того, как пай был выплачен полностью.

При этом, Закону 1990 года была придана обратная сила: в Постановлении Верховного Совета СССР от 6 марта 1990 года, которым Закон был введен в силу, особо говориться, что положения ст.7 распространяются на правоотношения, возникшие как до, так и после 1 июля 1990 года. Это означает, что если пай в кооперативе был выплачен полностью до 1 июля 1990 года (например, в 1980 году), то в силу Закона 1990 года член ГСК приобретает право собственности на имущество.

Уточнение об обратной силе Закона 1990 года имеет очень важное значение, так как по общему принципу закон обратной силы не имеет, это значит, что без указанной оговорки те члены ГСК, которые выплатили пай до 1 июля 1990 года, право собственности бы на имущество не приобретали. Отдельно Закон 1990 года оговорил, что после выплаты пая гражданин получает право распоряжаться гаражом (НЕ ПАЕМ!) по своему усмотрению.

Кроме Закона СССР 1990 года по рассматриваемому вопросу, но уже на территории России, был принят Закон РСФСР «О собственности в РСФСР», который вступил в силу с 1 января 1991 г. и действовал до вступления в силу Гражданского кодекса РФ, то есть до 1 января 1995 года. Закон РСФСР сходным образом решал вопрос о члене кооператива, полностью выплатившим свой паевой взнос, а именно: гаражного или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за гараж, иное помещение или строение, предоставленное ему в пользование, приобретает право собственности на это имущество (статья 13).

Действие двух законов (Закона СССР и Закона РСФСР) по одному и тому же вопросу объясняется тем, что вопросы гражданского права находились в совместном ведении Союза ССР и РСФСР, как союзной республики. Хотя в Постановлением ВС РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» в п.3 было сказано: «С момента введения в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» положения Закона СССР «О собственности в СССР», за исключением статьи 25, на территории РСФСР не применяются».

На сегодня, право члена ГСК на получение гаража в собственность в случае полной выплаты пая закреплено и Гражданским кодексом РФ. В связи с этим, имеет место ситуация, когда например, все члены кооператива уже выплатили пай и стали собственниками гаражей, однако юридически и фактически сам кооператив как юридическое лицо существует и функционирует. Хотя смысла существования такого лица уже не имеется – паевые взносы не выплачиваются, строительство не ведется. Кроме того, для инвестирования строительства давно найдены и законодательно закреплены другие формы.

Что же мы имеем на сегодня?

Если с жилыми помещениями все более менее нормализовалось и пришло в цивилизованное русло, то с гаражами (ГСК) не все так гладко. На практике и сегодня почти повсеместно, граждане – собственники гаражей, в силу своей юридической неграмотности, не понимают, что ГСК по отношению к ним уже давно лишь управляющая компания. В задачи которой входит вовремя подметать двор ГСК и вкручивать перегоревшие лампочки на территории.

Таким образом, пай ответчиком был выплачен им задолго до передачи права пользования гаражом истцу.

Однако в материалах дела содержатся документы о - якобы - выплате пая и самим истцом тоже (л.д. 55)! Как же такое произошло?

Ошибочно полагая, что член ГСК является владельцем пая, и не понимая разницы между ПАЕМ и ПАЕНАКОПЛЕНИЕМ, либо понимая, но умышленно об этом умалчивая, условный Председатель разъясняет условному покупателю, что этот покупатель (для того, что бы считаться полноправным собственником гаража), должен быть принят в члены ГСК по решению общего собрания членов ГСК, которое он любезно соглашается провести (как правило только на бумаге) и ему должен быть передан пай за гараж.

Что же происходит на самом деле, с точки зрения давно изменившегося законодательства? А ничего, «продавец» (в нашем случае ответчик), как был собственником гаража, так им и остается, а покупатель наивно полагая, что купил гараж, радуется глядя на членскую книжку ГСК.

В дальнейшем это чревато для него предъявлением прав на гараж наследниками «продавца», которые при надлежащей позиции получат гараж в свою собственность, так как юридически он из собственности «продавца» ответчика никогда не выбывал. Так как передать пай он не мог. По простой причине – у него его не было. У ответчика, с момента выплаты пая, возникло право собственности на гараж, независимо от того зарегистрировано оно или нет, а ГСК никаким паем – в нашем деле – не располагал изначально.

В рассматриваемом случае право собственности возникает не с момента госрегистрации, как установлено нормой статьи 131 ГК РФ, а с момента выплаты последнего паевого взноса. Последующая государственная регистрация имеет лишь правоподтверждающее значение.

Поэтому, независимо от того, была ли осуществлена государственная регистрация права собственности, есть ли документ, подтверждающий такое право на гараж, гараж – собственность выплатившего пай."