Задаток на покупку недостроенного дома - Как обезопасить свои интересы при затягивании сроков и несоблюдении условий договора?

Здравствуйте, Людмила.

Ваш договор задатка сам по себе достаточно хорошая страховка, поскольку, если основной договор купли-продажи не будет заключен в оговоренные сроки по вине продавца, он должен будет вам выплатить двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

Поэтому, застройщик действительно может создавать впечатление бурной работы на объекте лишь бы вы заключили основной договор.

Ввиду этого, я советовала бы не торопится с заключением основного договора, поскольку у вас имеется договор о задатке как способ обеспечения исполнения обязательств по стороны застройщика.

Также, на сумму дополнительных вложений в дом, вы могли бы заключить отдельный договор инвестирования на этапе строительства, условия которого могут быть записаны по усмотрению сторон (статья 421 ГК РФ) и указать, что вы внесли дополнительную сумму на неотделимые улучшения в сумме 200000 рублей и в случае, если основной договор с вами не будет заключен, застройщик обязуется возвратить вам эту сумму.

Даже если такой договор не будет заключен и если с вами не будет заключен договор купли-продажи, в суде вы не лишены права доказывать факт внесения данной суммы на такие неотделимые улучшения и требовать возврата данной суммы.

Если же сейчас вы все таки заключите основной договор, велика вероятность, что застройщик перестанет вести работы на вашем объекте и вы останетесь с недостроенным домом, право собственности на который возможно еще даже не оформлено у застройщика, следовательно, и продавать его у застройщика по хорошему права тоже нет, поскольку объекта гражданских прав в принципе пока не существует.

У вас задаток должен быть связан с основным договором.

Я так полагаю, у вас заключен договор на строительство дома и его покупку (ГК РФ Статья 740. Договор строительного подряда..., ГК РФ Статья 454. Договор купли-продажи...) и во исполнение этого договора внесен задаток (ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения...)

Собственно, это потребительские правоотношения и, как я полагаю, никакие гарантийные письма вам подписывать не нужно, все предусмотрено законом.

Во-первых, если строители не достроят дом в срок, и договор не будет заключен - они должны вам двойную сумму задатка.

Во-вторых:

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок;

поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как видите, если они не уложатся в срок, у вас масса возможностей влиять на них и начинает исчисляться неустойка. В их интересах закончить все в срок. Не в ваших интересах подписывать какие то там письма.

Напишите им претензию и предупредите, что если договор не будет заключен в срок - вы потребуете возврата задатка и откажетесь от их услуг, либо будете требовать оплаты неустойки.

Здравствуйте уважаемая Людмила!

В данном конкретном вашем случае, с правовой точки зрения, есть риск продажи незарегистрированного недостроенного дома, и неведении его в эксплуатацию, от которого даже правильно составленный документ не спасёт.

То что заключили соглашение о задатке, это отлично, и если основной договор купли-продажи не будет выплатят Вам двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

В этой связи, то что Застройщик просит выйти на сделку (раньше предусмотренного срока, указанного в договоре) по Гарантийному письму, категорически не рекомендуется. Поскольку гарантийное письмо это не существенные условия договора (п.1 ст. 432 ГК РФ).

Таким образом с юридической точки зрения, лучше Вам повременить и дождаться указанного срока в договоре и после выходить на сделку.

Рад был Вам помочь!

Уважаемая Людмила!

Нужно понимать что гарантийное письмо ни к чему не обязывает Застройщика. Подобным гарантийным письмом Застройщик хочет свести на нет договор задатка (стст 380-381 ГК РФ).

Вам ни в коем случае не нужно выходить на сделку раньше установленного срока. Если Застройщик не вложится в установленный срок то вы на основании статьи 381 ГК РФ получите право возвращения задатка в двойном размере.

Кроме того если Застройщик ИП, то на ваши отношения с Застройщиком в полном объеме распространяется Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

В отношениях с Вашим застройщиком вы можете применять данную статью. В частности предусмотрена-неустойка (пеня) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа.

Я думаю, что вам пора ставить этого Застройщика на место. Скажите Застройщику, если он не ускорит выполнение работ и не вложится в установленный срок, то вы предъявите ему неустойку в размере 3 % от цены выполнения работ за каждый день просрочки.

Также потребуйте на основании статьи 421 ГК РФ заключить дополнительное соглашение к договору, в котором нужно учесть 200 тыс. руб

Здравствуйте, Людмила! А чем Вам не нравится гарантийное письмо? Документ имеет юридическую силу.

1. Согласно статьи 309 ГК РФ

любые обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с их условиями и с соблюдением требований законодательства и/или прочих правовых актов.

________

2. Вы только обязательно посмотрите на форму гарантийного письма - важно, кто подписал гарантийное письмо. Если гарантийное письмо подписывает представитель ИП, то важно проверить полномочия.

_______

3. Вы вправе решать, что делать, принимать гарантийное письмо, или по истечении 2 х недель требовать денежных средств - то есть двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).

Всех благ Вам!

С уважением, Дарья Алексеевна

Согласно ст. 309 ГК РФ:

любые обязательства должны быть исполнены надлежащим образом в соответствии с их условиями и с соблюдением требований законодательства и/или прочих правовых актов.

Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 04.08.2023) "О защите прав потребителей"

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг)

1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе:

назначить исполнителю новый срок;

поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.