Как избежать проблем с наследством при покупке квартиры - проверка сделки, отмена и сроки

Здравствуйте, Светлана!

Если квартира, которую Вы хотите купить, была приобретена собственником (продавцом) на основании наследования, то надо проверять, каким способом было наследование (по закону или по завещанию), кто ещё из наследников умершего наследодателя вправе был претендовать на наследство, по каким причинам не принял наследство, были ли отказы от наследства и т.д.

Например, если было наследование по завещанию, то необходимо иметь в виду, что независимо от наличия завещания право на наследство имеют так называемые обязательные наследники.

В частности, согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ:

1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 настоящего Кодекса, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля), если иное не предусмотрено настоящей статьей...

Если по каким-то причинам обязательные наследники не были призваны к наследованию, то они вправе будут оспорить наследование квартиры только одним из наследников и, соответственно, оспорить Вашу сделку.

Это лишь один из примеров.

Основания для оспаривания наследования и Вашей сделки могут быть и другими.

Для более детального изучения вопроса надо проверять все документы на квартиру.

Здравствуйте, Светлана!

В этой ситуации надо смотреть что за наследники.

Т.е. кто в какой очереди был изначально.

Ну и почему на них тогда свидетельство о праве на наследство не было выдано.

Срок оспаривания сделки - 1 год с даты когда сторона узнала о ее совершении (ч. 2 ст. 181 ГК РФ).

Оспорить такую сделку очень сложно.

Банк не всегда вникает в подробности сделки.

Светлана, здравствуйте!

В первую очередь нужно понять, насколько эти "другие наследники" могут претендовать на это имущество (квартиру).

В первую очередь, из формулировки вопроса не понятно, подали ли эти "другие наследники" заявления о принятии наследства нотариусу и получили ли свидетельства о праве собственности на наследуемое имущество. Даже если свидетельства они не получали, а просто подали заявления, то они, по сути, уже являются собственниками квартиры и без их участия продать ее не получится. Дело в том, что право собственности на наследуемое имущество у наследника, принявшего наследство, возникает со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152, ст. 1153 ГК РФ). Если каким-то образом продавцы смогут продать Вам квартиру без участия других наследников, принявших наследство, то последние легко смогут признать сделку купли-продажи недействительной.

Если "другие наследники" наследство не принимали, нужно обратить внимание на ряд моментов.

Статьей 1111 ГК РФ установлено, что наследование осуществляется по завещанию и по закону.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ для приобретения наследства наследник должен его принять.

Статьей 1153 ГК РФ предусмотрены способы принятия наследства.

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство.

Согласно ч. 2 ст. 1153 ГК РФ признается,

пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник: вступил во владение или в управление наследственным имуществом; принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц; произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества; оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Согласно ч. 1 ст. 1154 ГК РФ наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства

Иными словами, наследники должны были обратиться к нотариусу в течение 6 месяцев с даты смерти наследодателя. Если они этого не сделали, в ряде случаев они могу доказать, что приняли наследство фактически, а значит, имеют право претендовать на долю в квартире.

Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. № 9 "О судебной практике по делам о наследовании", разъясняет, что

под совершением наследником действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства, следует понимать совершение предусмотренных п. 2 ст. 1153 ГК РФ действий, а также иных действий по управлению, распоряжению и пользованию наследственным имуществом, поддержанию его в надлежащем состоянии, в которых проявляется отношение наследника к наследству как к собственному имуществу.

В качестве таких действий, в частности, могут выступать вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания), обработка наследником земельного участка, подача в суд заявления о защите своих наследственных прав, обращение с требованием о проведении описи имущества наследодателя, осуществление оплаты коммунальных услуг, страховых платежей, возмещение за счет наследственного имущества расходов, предусмотренных статьей 1174 ГК РФ, иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом. При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами. Указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, установленного статьей 1154 ГК РФ.

Таким образом, если "другие наследники" смогут доказать, что фактически приняли наследство (были зарегистрированы вместе с наследодателем в данной квартире на момент его смерти и в течение 6 месяцев после нее, несли расходы по оплате коммунальных услуг и т.д.), то они смогут через нотариуса или в судебном порядке (если нотариус откажет) признать себя фактически принявшими наследство и требовать выделения своих долей в праве собственности на квартиру, а также признать Вашу сделку по ее покупке недействительной.

Если они фактически наследство не приняли, то могут попробовать восстановить срок принятия наследства. Сделать это сложнее.

В соответствии с ст. 1155 ГК РФ,

по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали

Пленум Верховного Суда РФ в п. 40 Постановления № 9 "О судебной практике по делам о наследовании" разъяснил, что

споры, связанные с восстановлением срока для принятия наследства и признанием наследника принявшим наследство, рассматриваются в порядке искового производства с привлечением в качестве ответчиков наследников, приобретших наследство (при наследовании выморочного имущества - Российской Федерации либо муниципального образования, субъекта Российской Федерации), независимо от получения ими свидетельства о праве на наследство. Требования о восстановлении срока принятия наследства и признании наследника принявшим наследство могут быть удовлетворены лишь при доказанности совокупности следующих обстоятельств: а) наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил указанный срок по другим уважительным причинам. К числу таких причин следует относить обстоятельства, связанные с личностью истца, которые позволяют признать уважительными причины пропуска срока исковой давности: тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п. (статья 205 ГК РФ), если они препятствовали принятию наследником наследства в течение всего срока, установленного для этого законом. Не являются уважительными такие обстоятельства, как кратковременное расстройство здоровья, незнание гражданско-правовых норм о сроках и порядке принятия наследства, отсутствие сведений о составе наследственного имущества и т.п.; б) обращение в суд наследника, пропустившего срок принятия наследства, с требованием о его восстановлении последовало в течение шести месяцев после отпадения причин пропуска этого срока. Указанный шестимесячный срок, установленный для обращения в суд с данным требованием, не подлежит восстановлению, и наследник, пропустивший его, лишается права на восстановление срока принятия наследства

Проще говоря, срок принятия наследства суд восстановит только в том случае, если наследник представит доказательства, что он не только не знал о смерти наследодателя, но и не должен был знать об этом по объективным не зависящим от него обстоятельствам, а равно что имеются уважительные причины пропуска срока принятия наследства, влекущие возможность его восстановления судом, к числу которых относятся обстоятельства, связанные с личностью истца.

Таким образом, Вам следует отнестись к ситуации очень внимательно:

- проверить, кто был зарегистрирован с наследодателем в квартире на момент его смерти и в течение 6 месяцев после, кто оплачивал коммунальные услуги;

- узнать у продавцов, где находились другие наследники в течение срока принятия наследства и почему они не обратились к нотариусу в течение срока принятия наследства.

Если хотите купить квартиру в ипотеку, юридическую чистоту квартиры и возможные риски со стороны наследников проверяют опытные юристы банка.

Доверьтесь им

При малейшем риске банк вам ипотеку под проблемную квартиру не даст, даже если вы очень захотите

Сначала он проверит ее как наследственую массу. Ст.1112 ГК РФ,209 ГК РФ

Здравствуйте, Светлана! А какая связь с наследством, если речь идет об отчуждении ими (покупке Вами - ст.549 ГК РФ) конкретной квартиры, а не доли в ней. Если бы речь шла о доле, то там бы понадобилось бы соблюдать порядок преимущественного права покупки (ст.250 ГК РФ). А здесь ничего такого не требуется.

Однако если квартира унаследованная, и на нее могут претендовать не только продавцы, но и другие наследники, то нужно понимать их статус. Если они пропустили 6-месячный срок принятия наследства (ст.1154 ГК РФ) и 6-месячный срок для восстановления пропущенного срока (предусмотренный ст.1155 ГК РФ), а также не принимали фактически наследства, нет оснований этих наследников полагать недостойными на основании ст.1117 ГК РФ, то спустя год-полтора может быть и можно стать покупателем в такой сделке.

Если же возможен спор между наследниками, сроки не пропущены, в т.ч. годичный срок давности для признания сделки недействительной (ст.166-181 ГК РФ), определенный статьей 181 ГК РФ, то лучше от такой сделки воздержаться. Читайте подпись под ответом. Иначе нет смысла отвечать на ваши вопросы. Удачи!

Согласно пункту 1 статьи 1155 ГК РФ:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали

Согласно пункту 2 статьи 1153 ГК РФ

признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.

Светлана, добрый день.

Ну в такой ситуации получается, что у Вас сделка рисковая.

В идеале - все наследники должны быть согласны на сделку, как собственники. А со времени получения свидетельства о праве на наследство должно пройти не менее 3 лет. Кроме того, важно посмотреть, не хочет ли один из наследников банкротиться.

Согласно статьи 1162 ГК РФ

Свидетельство о праве на наследство выдается по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом

______

Банк формально проверяет на чистоту сделку, но по основным параметрам

______

Есть и иные основания для оспаривания, например по ст 177 ГК РФ

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

_____

Всех благ Вам!

С уважением, Дарья Алексеевна

Согласно п.1 ст. 1155 ГК РФ:

По заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (статья 1154), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали

Согласно п. 2 ст.атьи 1153 ГК РФ:

признается, пока не доказано иное, что наследник принял наследство, если он совершил действия, свидетельствующие о фактическом принятии наследства, в частности если наследник:

- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;

- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;

- произвел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;

- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства.