Последствия продажи недвижимости при возможности банкротства - что ждать и как действовать

В соответствии со ст. 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Таким образом, чтобы сделка не была признана судом недействительной, квартиру необходимо продавать по рыночной (не заниженной) цене. До подачи заявления о банкротстве подавать не ранее, чем через год после сделки. Так вы максимально обезопасите сделку от признания ее недействительной.

Здравствуйте, Андрей!

В рамках процедуры банкротства сделки должника могут быть оспорены по двум причинам.

Во-первых, на основании статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которой:

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка)...

Во-вторых, согласно ст. 61.3 того же Закона:

1. Сделка, совершенная должником в отношении отдельного кредитора или иного лица, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка влечет или может повлечь за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами в отношении удовлетворения требований, в частности при наличии одного из следующих условий:

сделка направлена на обеспечение исполнения обязательства должника или третьего лица перед отдельным кредитором, возникшего до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к изменению очередности удовлетворения требований кредитора по обязательствам, возникшим до совершения оспариваемой сделки;

сделка привела или может привести к удовлетворению требований, срок исполнения которых к моменту совершения сделки не наступил, одних кредиторов при наличии не исполненных в установленный срок обязательств перед другими кредиторами;

сделка привела к тому, что отдельному кредитору оказано или может быть оказано большее предпочтение в отношении удовлетворения требований, существовавших до совершения оспариваемой сделки, чем было бы оказано в случае расчетов с кредиторами в порядке очередности в соответствии с законодательством Российской Федерации о несостоятельности (банкротстве)...

Если по Вашей сделке цена, по которой будет продаваться квартира, не будет ниже рыночной, то не будет оснований для признания сделки недействительной.

По другим основаниям я также не вижу поводов для признания сделки недействительной.

Андрей, здравствуйте!

В вашем случае, управляющий будет оспаривать сделки по продаже имущества.

При этом последствиями признания сделки недействительной является двусторонняя реституция, т.е. возврат сторонам все того, что ими получено по сделке.

В п.2 ст.167 ГК РФ указано

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, признается недействительным сам договор продажи, а из ЕГРН исключаются записи о праве собственности на квартиру, произведенная на покупателя.

Денежные требования будут иметь перспективу, если Вы продадите квартиру, но часть денежных средств, причитающихся должникам, не передадите им.

В этом случае на вашей стороне возникло бы неосновательное обогащение (ст.ст.246, 248 и ст.1102 ГК РФ) и с вас будут взыскать долг в рамках дела о банкротстве.

Здравствуйте!

Вообще такую сделку врятли оспорят, но все же если оспорят, то просто все вернется на свои места, то есть квартира вернется обратно вам, в конкурсную массу ее не включат, так как единственное жилье в любом случае.

Должнику не придется беспокоиться об оспаривании сделок, которые:

заключены до того, как он оформил кредит, занял деньги у физлица, подписал договор с поставщиком — то есть взял на себя финансовые обязательства. Если должник переписал на родственника автомобиль, а через полгода получил кредит, который не выплачивает и теперь хочет списать задолженность через банкротство, такая сделка не подлежит оспариванию;

касаются единственного жилья должника. По ст. 446 ГПК РФ его не включают в конкурсную массу. Если гражданин продает или дарит единственную квартиру, где проживает семья, а другой недвижимости у него нет, то не имеет значения, когда и на какую сумму заключена сделка. АУ не берет ее в расчет, поскольку она не ухудшает положение кредиторов.

Здравствуйте Андрей

Отвечаю по существу ваших вопросов:

1. Нет не будет сделка оспорена так как целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом на основании ст. 446 ГПК РФ, п.4 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 48 "О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан"

___

п.Б) при расторжении сделки недвижимость подлежит возврату и становится единственным пригодным для проживания жильем, поэтому нет смысла признавать сделку недействительной

___

п.В) сделка не будет оспорена или расторгнута - по вышеперечисленным причинам.

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Должнику не придется беспокоиться об оспаривании сделок, которые:

заключены до того, как он оформил кредит, занял деньги у физлица, подписал договор с поставщиком — то есть взял на себя финансовые обязательства. Если должник переписал на родственника автомобиль, а через полгода получил кредит, который не выплачивает и теперь хочет списать задолженность через банкротство, такая сделка не подлежит оспариванию;

касаются единственного жилья должника. По ст. 446 ГПК РФ его не включают в конкурсную массу. Если гражданин продает или дарит единственную квартиру, где проживает семья, а другой недвижимости у него нет, то не имеет значения, когда и на какую сумму заключена сделка. АУ не берет ее в расчет, поскольку она не ухудшает положение кредиторов.