Продается квартира - оплата по предварительному договору со сроком рассрочки под залог другой недвижимости.

995₽ VIP

Добрый вечер, Игорь.

1)Вы можете прописать прямо, что в случае неисполнения условий ПДКП задаток в сумме такой-то такой остается у продавца и все.

2)Ваш вопрос строго регулирует ГК РФ Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

3)По закону, если покупатель нарушит условия договора, то он теряет задаток. В этом случае деньги останутся у продавца.

4)ст. 381, п. 1, 3 ст. 395 ГК РФ

Здравствуйте! Вам достаточно прописать, что задаток не подлежит возврату, если ПДКП будет расторгнут по инициативе покупателя. Дополнительных пометок о неосновательном обогащении вам не надо делать, потому что законом такое условие предусмотрено и поэтому это не будет считаться неосновательным обогащением при расторжении договора по инициативе покупателя.

Ст. 381 ГК РФ:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

У вас имеется только один способ оставить полученную часть оплаты в собственности продавца квартиры в случае отказа от заключения основного договора. Это способ состоит в том, чтобы включить в договор условие о том, что внесенная сумма является задатком.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ).

Как установлено п.4 той же статьи, если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (п.2 ст.381 ГК РФ).

Кроме того, поскольку вы предусматриваете вселение покупателя до заключения им договора купли-продажи, на период рассрочки внесения второй части платежа предлагаю вам установить, что пользование квартирой осуществляется на условиях договора найма..

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).

Плата за наем взимается в размере стоимости коммунальных услуг, которые он оплачивает самостоятельно.

Таким образом, вам целесообразно заключить смешанный договор найма и предварительный договор купли-продажи этой же квартиры.

Возможность заключения смешанного договора предусмотрена п.3 ст.421 ГК РФ, которой предусмотрено, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Здравствуйте Игорь

Свобода договора предполагает - в соответствии со ст. 421 ГК РФ

Так и пишите в условиях ПДКП , что согласно предварительного договора купли-продажи от ____ № _____ , объекта недвижимости, расположенного по адресу: _______ , (опишите характеристики), недвижимое имущество продано за ______ рублей, из которых сумма____ рублей уплачивается в момент заключения предварительного договора, а остальная сумма в размере ____ рублей вносится в течении 6 сти месяцев. В соответствии с п. ____ Договора стороны обязались заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Со ссылкой на ст. 429, 452 ГК РФ, в случае не внесения Покупателем остатка суммы в размере _____ в течении 6-сти месяцев на счет продавца, предварительный договор купли продажи расторгается с оставлением внесенных средств у Продавца и не будет являться неосновательным обогащением

___

Основной целью предварительного договора является заключение сторонами основного договора на заранее согласованных условиях. Срок заключения основного договора должен быть установлен условиями предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). При недостижении сторонами соглашения по сроку заключения основного договора на правоотношения между ними будет распространяться срок, ограниченный законом (один год с момента заключения предварительного).

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Из Ваших комментариев видно, что Вы не рассматриваете вариант задатка, предложенный другими специалистами. Тогда рассмотрите вариант указания в договоре прямого условия о том, что при выполнении покупателем своих обязанностей нужные Вам 50% не подлежат возврату. Дело в том, что с 2015 года ст. 453 Гражданского кодекса РФ изменилась. И если ранее судебная практика однозначно свидетельствовала о том, что полученное по сделке после расторжения договора является неосновательным обогащением, то сейчас закон допускает исключения.

В силу положений ст. 453 Гражданского кодекса РФ:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Поэтому можете попробовать указать в договоре специальное условие о том, что уплаченные 50% не подлежат возврату.

Можете также предусмотреть в договоре условие о штрафе в размере 50%.

Но тут нужно понимать, что если в договоре будет прямое условие о штрафе 50% или даже условие о том, что 50% не подлежат возврату, то покупатель в-принципе может пойти в суд и требовать уменьшения этой штрафной санкции по ст. 333 ГК РФ до разумных пределов, указывая на то, что в данном случае им по факту уплачивается неустойка, а неустойка не может быть направлена на дополнительное обогащение кредитора в обязательстве.

Здравствуйте, Игорь! Как задаток (ст.380-381 ГК РФ), что гарантирует исполнение обязательств со стороны стороны сделки, передавшей задаток, который остается у продавца в случае неисполнения обязательств покупателем, а также обязывает вернуть задаток продавцом в двойном размере в случае нарушения с его стороны, как лица, получившего задаток.

Здравствуйте, Игорь.

Бесспорно, необходимо составить соглашение о задатке либо предусмотреть условие о задатке в предварительном договоре купли-продажи.

(ст. 380; ст. 429 ГК РФ).

И, как Вы правильно заметили, в случае, если покупатель отказывается приобретать недвижимость, задаток возврату не подлежит. Данное условие о невозвращении задатка полностью соответствует закону (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Задаток (в двойном размере) возвращается покупателю только в том случае, если сделка не состоялась по вине продавца.

Что касается авансового платежа, он возвращается в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка не состоялась. Для продавца нет никакой гарантии, если в ПДКП указать условие, что авансовый платеж в случае отказа покупателя от совершения сделки остается у продавца в качестве штрафа или для покрытия убытков. Поэтому прописывать необходимо именно условие о задатке.

______

С уважением, Татьяна Николаевна

Здравствуйте.

Из предоставленной информации не ясно, какая именно сделка рассматривается.

Однако, в общем случае, для защиты интересов Продавца в случае расторжения предварительного договора купли-продажи (ПДКП) по инициативе Покупателя, можно включить в ПДКП условие о возврате произведенной оплаты.

Это условие должно быть четко сформулировано и соответствовать законодательству о предварительных договорах.

(ст. 421 ГК РФ)

У вас договор с условиями (ст.420-541 ГК). Поэтому неосновательного обогащения (ст.1102 ГК) не усмотрится

Согласно ст. 453 Гражданского кодекса РФ:

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.