Риски покупки капитального гаража в автокооперативе - что нужно знать перед сделкой?

Здравствуйте, Илья!

Само по себе наличие земли в аренде никаких рисков не несет.

Если гараж в собственности, есть документы об этом, то можно покупать (ст. 209 ГК РФ).

Без земли не останетесь.

Она в любом случае будет.

Т.е. такого чтобы договор аренды прекратили и на этом основании снесли гаражи - не бывает.

Здравствуйте, Сергей.

Если у владельца гаража зарегистрировано право собственности на гараж, то рисков для покупки такого гаража находящегося на земельном участке, который в аренде у муниципалитета нет.

Статья 218. Основания приобретения права собственности

С уважением,

надеюсь ответ помог.

Риски могут сводиться:

1) к отсутствию регистрации права собственности на гараж, что приводит к невозможности регистрации права в Росреестре (п.2 ст.8 ГК РФ),

2) к неполной выплате пая членом кооператива (ст.123.12 ГК РФ, п.3 ст.15 закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"), что ведет к отсутствию у него права собственности на гараж, в связи с чем оформляется не покупка гаража, а приём в члены ГСК с передачей прав на паенакопления.

Здравствуйте, Илья! Риски в том, что могут поднять арендную плату (ст.39.7 Земельного кодекса РФ), т.к. в случае если земля не в собственности (ст.209 ГК РФ), Вы находитесь в зависимости от действующего законодательства в части ее определения. Согласно ч.1 ст.39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

А именно нужно смотреть Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Вам стоит ознакомиться с ним, чтобы понимать, что Вас ожидает.

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

1. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

2. В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения объектов, предусмотренных подпунктом 2 статьи 49 настоящего Кодекса, а также для осуществления пользования недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

5. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое в соответствии с настоящим Кодексом имеет право на предоставление в собственность бесплатно земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если такой земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд либо ограничен в обороте;

2) с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу, или с юридическим лицом, обеспечивающим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

2.1) с лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этому лицу для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, и в случаях, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, с некоммерческой организацией, созданной субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для освоения территорий в целях строительства и эксплуатации наемных домов социального использования, в отношении земельного участка, предоставленного этой организации для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования;

3) с гражданами, имеющими в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) в соответствии с пунктом 3 или 4 статьи 39.20 настоящего Кодекса с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке здания, сооружения, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) утратил силу с 30 декабря 2020 г. - Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

6) утратил силу с 30 декабря 2020 г. - Федеральный закон от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ

6. Размер арендной платы за земельный участок, на котором расположен объект культурного наследия, приватизированный путем продажи на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", устанавливается равным одному рублю в год на весь срок выполнения условий конкурса по продаже такого объекта.

Добрый вечер, Илья.

1)Если земля находится в бессрочном пользовании у ГСК, то право распоряжаться землей принадлежит государству и муниципалитету. Вы имеете возможность получить землю в аренду. Условия сдачи в аренду земли, находящейся в государственной и муниципальной собственности прописываются в ст.39.6, 39.7, 39.8 ЗК РФ. Главным условием оформления участка под ГСК является наличие прав собственности на строения у всех членов кооператива. Общее собрание членов кооператива принимает решение о подаче заявления на долгосрочную аренду территории. Заявление и необходимые документы подаются в органы местной власти. В течение 30 дней выносится решение по запросу. При положительном решении органов власти оформляется договор на долгосрочную аренду.

2)Срок аренды, как правило, составляет 49 лет. Для выкупа земельного участка понадобится: Регистрация права собственности на постройку всеми членами кооператива. Проведение общего собрания, на котором будет принято решение о выкупе территории в долевую собственность.

3)Подача в органы гос. власти заявления о выкупе с приложением следующих документов: решение общего собрания; копии паспортов членов; свидетельства о регистрации права собственности; технические паспорта всех строений; согласие каждого будущего пайщика на выкуп.

4)После выкупа территории каждый член кооператива имеет свою долю в праве собственности на имущество.

5)Если у владельца гаража зарегистрировано право собственности на гараж, то рисков для покупки такого гаража находящегося на земельном участке, который в аренде у муниципалитета нет.

6)Ну и разумеется есть момент, что могут поднять аренду, а так же к неполной выплате пая членом кооператива

ст.123.12 ГК РФ, ст.15 закона от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", ст. 39.7 Земельного кодекса РФ

Здравствуйте Илья

В первую очередь проверьте, действует ли договор аренды земли между ГСК и администрацией. Во вторую очередь, выплачен ли пай за гараж в ГСК (ст.123.12 ГК РФ) ст.218 ГК РФ. В третьих, можно попросить выписку с ЕГРН о ГСК и на гараж продавца. Так же необходимо наличие технического учета объекта недвижимости нежилого помещения-гараж в БТИ.

___

Если договор аренды будет действующий, а на гараж право собственности не зарегистрировано, то сможете оформить на землю право собственности в соответствии со ст.3.7 Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 25.12.2023) (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.02.2024)

___

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Особо никаких. Если купить у собственника гараж и договор аренды на Вас перейдёт.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Главный риск - не снесут ли все эти гаражи - смотрите план перспективный развития и т.д.

Здравствуйте Илья!

Не все так просто и легко

Риски минимальные при соблюдении указанных ниже условий

Во-первых, приобрести гараж в собственность у члена ГСК можно только в том случае, если член кооператива в соответствии с ч.4 ст. 218. Основания приобретения права собственности ГК РФ полностью выплатил свой пай

4. Член... гаражного... кооператива,... полностью внесшие свой паевой взнос за...гараж,... предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Во-вторых, если первое условие соблюдено, то приобретая гараж с выплаченным паем Вы получаете право на получение земли в собственность согласно "Гаражной амнистии", узаконенной Федеральным законом от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. При этом одним из условий для бесплатного предоставление в собственность земельного участка, на котором расположен гараж является то, что гараж и земельный участок, на котором он расположен, образован из земельного участка, предоставленного или выделенного иным способом гаражному кооперативу, при которой был организован гаражный кооператив, для размещения гаражей.

www.ib.ru