Хочу купит нестационарный павильон (автомойку на 2 поста) по адекватной цене. Мойка в аренде у города (Воронеж) на 5 лет (до этого быkа в аренде у другого человека 5 лет).
Хозяин говорит, что можно продлить договор аренды через 5 лет без проблем (мойке 10 лет). В связи с этим вопросы:
1. Как происходит переоформление договора аренды на мое имя? Может ли арендодатель сдать мне ее в субаренду?
2. Если у меня будет право субаренды, могу ли я перезаключить договор через 5 лет еще на 5 лет без конкурса? (будет ли у меня приоритетное право?)
3. Могу ли переделать помещение (вместо 2 заезда сделать 3) при этом размеры помещения не изменятся. В договоре есть пункт, о том что смена площади, перестройки и т.д служит основанием для расторжения договора в одностороннем порядке.
4. Прошел слух, что будет скоро постановление о запрете павильонов больше 20 кв.м?
5. Может ли арендодатель (городская администрация) просто вынести постановление о сносе павильона?
6. Могу ли я оформить землю в собственность (2 сотки) ? Кто принимает решение о цене, сроках и от чего это зависеть?
7. Могу ли я просто купить землю (земля свободная) на которой стоит павильон без предварительно покупки его у продавца? Если да, то как?
8. Какие еще моменты нужно учитывать, чтобы не попасть...?
Товарищи юристы помогите.
Согласно Гражданскому кодексу РФ, арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:
• сдавать арендованное имущество в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему. Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.
По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды. В качестве примера ничтожных можно привести следующие сделки:
- не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 ГК РФ);
- совершенные с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);
- притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.
Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.
В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.
Следует отметить, что заключение договора субаренды связано с неизбежными трудностями определения правомочий арендодателя и арендатора имущества. Основываясь на принципе свободы договора, законодатели не предусмотрели обязанности представления субарендатору документов, подтверждающих правомочия сторон договора аренды.
Долгосрочное планирование деятельности субарендатора в части владения и пользования имуществом возможно только при полном соблюдении требований законодательства. Но необходимо учитывать, что даже добросовестный субарендатор во многом зависит от арендатора, который в свою очередь несет коммерческие риски и имеет амбиции. И нередко арендатор, являясь связующим звеном между арендодателем и субарендатором, значительно осложняет возможность стабильных и длительных отношений по пользованию имуществом.
Спросить
1. Переоформление договора происходит путем регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды
2. Приорететное право заключения договора субаренды у Вас будет, но не факт что продлят договор с арендатором
3. Нужно смотреть договор, скорее всего нужно будет заключать доп. соглашение
4. Слухи не имеют юридической силы, когда примут закон, тогда и надо решать что делать
5. Если павильон стоит на законных основаниях то нет, но нужно смотреть договор
6. Теоретически можете выкупить эту землю, но процедура достаточно сложная
7. Если павильон не является объектом капитального строительства, то да, но продавец может его демонтировать
8. На основании данных которые Вы предоставили больше ничего сказать нельзя, нужно смотреть документы и чтобы Вы определились, что именно Вы хотите сделать
Спросить
