Запрет на приватизацию земельного участка

Уважаемый Игорь! Разъясняю Вам, что согласно ст.247, 252 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст.35, 36 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане - собственники зданий, строений, сооружений.

ВАС РФ выразил позицию по вопросу приватизации земельного участка, на котором расположены здания нескольких собственников. ВАС РФ пояснил, что при приватизации земельного участка должны учитываться интересы всех собственников недвижимости, находящейся на этом участке. Это возможно сделать двумя способами.

Первый предполагает выделение из одного земельного участка нескольких участков под объектами недвижимости и преобразование их в отдельные участки. В результате на каждом из новых земельных участков не будет объектов недвижимости, принадлежащих разным собственникам.

Второй способ приватизации такого участка – оформление права общей долевой собственности на него всех собственников недвижимости. Однако обратиться с подобным заявлением собственники недвижимости могут только совместно (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Если все собственники расположенных на одном земельном участке объектов недвижимости не договорились о приобретении неделимого или не разделенного ими земельного участка в собственность, то они могут претендовать на его приобретение только в аренду.

В соответствии с вышеприведенными способами приватизации собственник объекта недвижимости, чьи права не были учтены при приватизации, вправе самостоятельно выбрать способ защиты своих прав в суде.

Если собственник здания намерен выделить земельный участок под своим зданием, то он вправе подать исковое заявление о признании недействительной сделки купли-продажи земельного участка в части, касающейся участка под его зданием. При этом такое заявление может быть удовлетворено, только если земельный участок не является неделимым.

Вопрос о размере нового участка, который достанется собственнику объекта недвижимости после выделения из существующего, должен решаться по результатам проведения кадастровых работ. Если между сторонами возникают споры по поводу границ между образуемыми участками, то суд вправе по своей инициативе назначить проведение кадастровых работ по правилам, предусмотренным ст. 82 АПК РФ для назначения экспертизы.

Президиум ВАС РФ указал, что при разрешении споров о приватизации земельного участка, на котором находятся здания, принадлежащие нескольким собственникам, суды могут признать недействительной всю сделку только в двух случаях:

1) если ответчик признает иск или

2) если земельный участок неделим и истец не готов, не желает реализовать право на его выкуп.

В остальных случаях судам следует признавать сделку недействительной только в той части, которая касается земельного участка истца.

Если же собственник объекта недвижимости обращается с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на земельный участок, то суд разрешает вопрос о размере долей каждого собственника, если между ними возникает спор по данному вопросу.

Если в ходе судебного разбирательства по вопросу признания общей долевой собственности на земельный участок поступит заявление хотя бы от одного из собственников объектов недвижимости о разделении участка или о выделе из него нового участка, то суд должен рассмотреть такое требование в этом же процессе.

Если одновременно поданы заявления о разделении земельного участка и о выделе земельных участков, то суд решает вопрос о выделе участка. Такой вывод основан на том, что при выделе общая долевая собственность на вновь образуемые земельные участки прекращается и возникает единоличная собственность на каждый новый участок. При разделении же земельного участка возникает общая долевая собственность на каждый новый участок (ст. ст. 11.4 и 11.5 ЗК РФ).

Источник информации: Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N4275/11

Приглашаю Вас на очную консультацию для обсуждения спорных правоотношений и согласования условий оказания Вам юридических услуг, связанных с формированием предмета и оснований судебного спора, а также представительства Ваших интересов при его разбирательстве. Контактный телефон: 8-351-90-52-812. До связи.