Возможность подачи в суд о недействительности договора о предоставлении доли в приватизированной квартире - подробности и решения

В соответствии со статьей 1 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

В соответствии со статьей 2 указанного Закона граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в т.ч. несовершеннолетних.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей, опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, в случае отсутствия у них законных родителей, их законные представители в течение 3 месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетних.

Для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственника, в т.ч. бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Несовершеннолетние дети ограничены в самостоятельном осуществлении своих гражданских прав, не могут создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Поэтому в их интересах действуют законные представители.

Общее требование об обязательном получении согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права и охраняемые законом интересы, установлено в п. 4 ст. 292 ГК РФ.

Обязательно получение разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в следующих случаях:

1) в жилом помещении проживают несовершеннолетние, имеющие право пользования им (т.е. по смыслу ст. 54 ЖК РСФСР были вселены и проживали в нем);

2) несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права (т.е. имели право пользования на момент приватизации).

Нарушение прав несовершеннолетних на включение в число собственников с 1992 по 1994 гг. (т.е. до внесения изменений в ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» 11.08.1994) очень часто имело место.

Поскольку вслед за принятием в 1991 г. Закона о приватизации жилых помещений не было принято закона об отчуждении приватизированного жилья, который юридически четко и строго регулировал бы все сделки с жильем, на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники (как правило, алкоголики) нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Так, прокурор одного только района Москвы выявил три тысячи договоров о передаче жилья в собственность, куда не были включены прописанные на площади дети. Вопрос этот приобретал масштабы социального бедствия. Появились даже детские приюты для жертв квартирных афер. Один из них функционирует в подмосковном Зеленограде. Поэтому необходимым и своевременным представляется установленное законом правило о том, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. В случае совершения соответствующей сделки с нарушением указанного требования органы опеки и попечительства вправе предъявить в суде иск о признании такой сделки недействительной.

В связи с этим 11.08.1994 в Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» были внесены изменения, уточняющие порядок и, что наиболее важно, четко определяющие круг лиц, которым жилые помещения могут быть переданы в собственность в порядке приватизации.

Тем не менее в настоящее время на рассмотрении в судах РФ находится огромное количество исковых заявлений о признании договоров передачи жилых помещений в собственность недействительными или частично недействительными по основаниям невключения несовершеннолетних детей в число собственников.

Несмотря на то что в Законе от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ» никакого изъятия в отношении несовершеннолетних не было и невключение детей в число собственников при приватизации жилья было нарушением действующего законодательства, судебная практика по данной категории дел неоднозначна.