Аренда офисного помещения в бюджетной организации - как правильно провести запрос котировок и учесть специфические требования?

Работаю в бюджетной организации, в настоящее время проходит процедура - запрос котировок на аренду офисного помещения, т.к. сумма контракта выше 100 тыс. руб (280 тыс. руб. в квартал). В силу специфики организации (лабораторное оборудование, которое требует определенных условий содержания) необходимо помещение, которое отвечает данным требованиям. Но при проведении запроса котировок заказчиком (работодателем) данные требования не обозначены. Также есть основания полагать, что существует прямая заинтересованность между нашим руководителем и участником. Всего поступило три заявки:

1. При аренде офисных помещений, стоимость которых превышает 100 тыс. руб. может быть размещение запроса котировок или должен быть открытый аукцион?

2. Если директор не состоит в котировочной комиссии (только его зам.) имеет ли он право находится на заседании комиссии?

3. Если не указаны все требования, необходимые в новом здании (лабораторное оборудование), является ли это нарушением?

3. Должен ли заказчик уведомить действующего арендодателя о проведении запросе котировок?

4. При подозрении на так называемый откат какие действия должны быть у комиссии, имеет ли она право не подписывать протокол, если да, то как это правильно сделать?

Спасибо!