Как подстраховаться и получить гарантии при претензиях на квартиру своего гражданского мужа

Претендую на одну из квартир своего гражданского мужа т.к. нахожусь в положении, регистрация брака только через месяц, а пока хочу подстраховаться. Есть 3-х летняя дочь, которую муж пока не признал. Решили совместить регистрацию и установление отцовства. Будем заключать контракт. Что все его-его и останется и т.п. Квартира, на которую я виды имею, как и все остальное имущество, на его маме (76 лет). Он тоже хочет гарантии что я с детьми не потребую с него жил. площадей при разводе в дальнейшем и предлагает что бы мама сделала дартсвенную на него, а он сразу на меня. Что бы зафиксировать что это он именно подарил. Чем я рискую в данной ситуации. Муж серый риэлтер, боюсь обманет как-нибудь. Мама поступит как сын скажет, дурочкой, например, прикинется. На момент дарения мы не будем еще состоять в браке, как с налогообложением? Как себя подстраховать в этой ситуации. Изложила как могла, прошу извинить за неграмотность. Заранее благодарю за ответ!