Продажа квартиры с несогласным собственником - как поступить и какие действия предпринять

Здравствуйте, этим вопросом должны заняться продавцы, и обратиться в суд с иском о признании доли малозначительной и выкупить ее, а топом только вы покупаете.

Можно попробовать признать долю малозначительной в суде. Процесс в суде, как минимум 3 месяца займет, может и год длиться.

Здравствуйте, уважаемый Алексей!

В данном случае, с правовой точки зрения закон предусматривает единственный случай, когда собственника могут принудительно обязать продать его долю в квартире решением суда, — если его долю признают незначительной (ч. 4 ст. 252 ГК РФ). Условия при этом такие:

- доля не может быть реально выделена в виде изолированного жилого помещения в квартире; - собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, где у него есть доля.

Таким образом с юридической точки зрения необходимо предъявить иск о и решать в судебном порядке (ст.131-132 ГПК РФ).

*При необходимости можете обратиться к любому из юристов портала 9111 для содействия, защиты и подготовке правовых документов (ст.779 ГК РФ "оказание юр.услуг").

Всего доброго Вам!

Рад был помочь!

Здравствуйте.

Сложное дело, не проще ли найти другой вариант?

Если не проще, то алгоритм такой:

1. сособственники подают иск в суд на прекращение доли в праве общей долевой собственности, путем выплаты компенсации.

2. он вправе принести в суд экспертизу рыночной оценки своей доли и суд ее примет.

3. дело будет длится примерно полгода.

4. затем после вступления решения в законную силу он получит исполнительный лист и будет взыскивать с них стоимость компенсации доли, а может еще и апелляцию подать и затянуть дело на пару лет из принципа.

5. они после вступления решения в законную силу регистрируют право собственности на себя и уже потом продают доли вам.

Добрый день! В данном случае придется подавать в суд исковое заявление о признании доли незначительной, выплате денежной компенсации, признании права собственности, прекращении права собственности и права пользования жилым помещением.

Такой процесс может занять от 3 до 6 месяцев (зависит от загруженности суда, будет ли обжалование и т.п.), вообще судиться у нас не быстро. При этом нужно учесть следующее.

Согласно п.4 ст. 252 ГК РФ

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Как признать долю в праве общей долевой собственности на квартиру незначительной

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

На практике подобные случаи бывают и исходя из размера доли, зачастую, суды иски удовлетворяют. Однако, это не 100% гарантия. Если обобщать, то суды обращают внимание на следующее

Закрепляя в названной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, в связи с чем распространил действие данной нормы права, как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников долевой собственности.

Учитывая, что его доля не позволит им полноценно пользоваться жилым помещением, так как не подходит даже одна комната, которую можно выделить, то вероятней всего в судебном порядке удастся добиться признания доли незначительной.

Но это лишние заботы и время.

С Уважением!

Представляется, что продавцы, имея каждый свою долю, вряд ли смогут в судебном порядке признать долю четвертого незначительной и обязать ее продать. Поскольку каждый из них в отдельности владеет не очень большой долей. Однако, если продавцам не удасться в судебном порядке обязать собственника незначительной доли в судебном порядке обязать ее продать, то это может сделать покупатель.

В свою очередь покупатель, став собственником бОльшей части квартиры, сможет в судебном порядке признать долю оставшегося собственника, незначительной.

Вопрос о принудительной выплате денежной компенсации за незначительную долю в праве собственности на жилое помещение разрешается судом исходя из баланса интересов сособственников этого помещения с учетом фактических обстоятельств конкретного дела.

Незначительная доля — это доля, которую нельзя выделить без несоразмерного ущерба собственникам других долей. Под таким ущербом понимается невозможность использовать имущество по назначению, неудобство в использовании и тому подобное.

Статья 252 Гражданского кодекса РФ поясняет, в каких случаях хозяевам нескольких квадратных метров можно отдать их часть недвижимости деньгами. В пункте 4 этой статьи говорится, что согласия участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется при наличии одновременно трех условий:

доля по размеру незначительна;

выдел ее в натуре невозможен;

собственник доли не заинтересован в использовании общего имущества.

Уважаемый Алексей!

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.03.2024) предусматривает

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В таком случае остальные участники долевой собственности подают иск в суд на прекращение доли в праве общей долевой собственности, и выплачивают компенсацию способственнику.

В среднем процесс может занять 3-6 месяцев и напрямую зависит от того признает ли сособственник иск и будет ли обжаловать решение, в целом прогноз судебного решения вопроса благоприятный, так как суды в большинстве случаев удовлетворяют подобные иски

Вы можете обратиться в суд (ст.3 ГПК) с иском об иcклюcивном праве на имущеcтво, cсылкой на тот факт, что ваши сособственники не используют cвои доли в праве и не оплачивают коммунальные платежи.

В таких cитуациях cуд может принять решение обeргейcтрации перехода права cобcтвенности на ваc, иcключившихcя из любого коллектива cобcтвенников.

По общему смыслу, в суде кто, что и как докажет (ст.56 ГПК в силу ст.12 ГПК)

Можно, но только через районный суд. Для начала придётся провести самостоятельную оценку доли строптивого соседа (хотя бы по документам) и внести соответствующую выкупную сумму в депозит судебного департамента (для обозначения серьёзности Ваших намерений, дабы суд не счёл Ваш иск злоупотреблением правом). А также представить доказательства отсутствия у ответчика интереса в использовании спорной доли жилого помещения. И далее - по следующему алгоритму. В силу положений статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (часть 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (часть 2).

Согласно статье 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (часть 1).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

Согласно пункту 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 252 ГК РФ выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, однако в исключительных случаях суд может принять решение о выплате денежной компенсации истцу, требующему выдела доли в натуре, без его согласия: в частности, если доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 ГК РФ).

Из содержания приведенных положений статьи 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.

В пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Принудительный раздел имущества судом не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них, а при определенных условиях возможен не только раздел вопреки воле одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации вместо его доли в имуществе.

Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.

Отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, постольку действие пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.

Поэтому, в данной связи - если докажете отсутствие у ответчика реального интереса в использовании спорной доли, при этом суд также установит её незначительность - Ваш иск будет удовлетворён, суд прекратит право собственности ответчика на долю с переходом её к Вам за соответствующую выкупную цену, с учётом суммы, ранее внесённой Вами на депозит суда.

Такие дела.

В суде по иску иных собственников - не быстро может случиться - год вполне протянуть можно -

ГК РФ Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

...

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.