Правомерность досрочного расторжения договора аренды земельного участка по основаниям неправильного использования и несвоевременной оплаты

Уважаемая, Вера.

По условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в ПОЛНОМ ОБЪЕМ.

Так как мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок будет использоваться, и будет использоваться только по целевому назначению. Как любой собственник имущества переданного в аренду, Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

Часто не все условия договора исполняются сторонами или договор не исполняется вообще. “Пострадавшей” стороной в данном случае выступает Арендодатель – собственник или собственники земельного участка.

ВОТ ОСНОВАНИЯ ДЛЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ:

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя перечислены в ст. 619 ГК РФ. Но данный перечень не исчерпывающий. Стороны договора аренды имеют полное право предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных ГК РФ, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три:

а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает имущество;

в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

В соответствии со статьей 450 ГК РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд Истец-арендодатель должен доказать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от “24″ марта 2005 года “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (см. п.23 Постановления)

ОТВЕТ НА ВАШ ВОПРОС:

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору, те. ВАМ письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ

Таким образом, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.

Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит,

"если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной до судебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка".

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

НАДЕЮСЬ, ЧТО ПОМОГЛА ВАМ.

УДАЧИ.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.