Что будет, если не зарегистрировать дом на участке, отданном в залог в банк?

К правовой основе обращения взыскания в отношении земельного участка можно отнести ст. 278 ГК РФ, в которой говорится, что обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника возможно лишь на основании судебного решения.

Заложить можно практически любой участок, который находится в частной собственности. Если на нем есть здания или сооружения залогодателя, они тоже будут считаться заложенными.

Но если нужно передать в залог только часть участка, ее сначала стоит выделить в натуре и сформировать как самостоятельный объект недвижимости.

Если вы арендуете участок, то можете заложить право его аренды.

Для некоторых участков есть особые правила. Например, при обращении взыскания на заложенные сельскохозяйственные земли придется учитывать интересы производителей сельскохозяйственной продукции, которые используют участок.

Как и любой другой залог, ипотека земельного участка может возникнуть не только по договору, но и на основании закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ, п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке).

В силу закона залог земельного участка возникает, в частности, когда:

1) участок продается в кредит, если иное не предусмотрено договором. Залогодержателем является продавец (п. 5 ст. 488 ГК РФ);

2) участок приобретен с использованием кредита либо целевого займа от юрлица, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Участок считается заложенным с момента регистрации права собственности заемщика на него. Залогодержателем является кредитная организация или заимодавец (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

3) на участке с использованием кредита или целевого займа от юрлица приобретено, построено или строится здание либо сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Участок считается заложенным с момента регистрации права собственности на объект на нем. Залогодержателем является кредитная организация или заимодавец (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

4) заложено нежилое помещение. В ипотеку переходит вместе с ним и доля залогодателя в праве собственности на земельный участок под зданием (ст. 69 Закона об ипотеке).

Можно ли строить на заложенном участке

Возводить здания или сооружения по общему правилу можно и даже без согласия залогодержателя. Если залогодатель начал строить их после возникновения ипотеки, ипотека распространится на них, если договор не предусматривает иное. А если они уже строились в момент возникновения ипотеки, то перейдут в нее в любом случае (п. 1 ст. 64, п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

Однако если строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения ипотекой, залогодержатель вправе требовать изменения договора об ипотеке. В частности, при необходимости можно настоять на распространении ипотеки на возведенный объект, если изначально он в залог не переходил (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке).

Учтите: если есть закладная, стройка допускается, только когда такое право залогодателя предусмотрено в этой закладной, с соблюдением указанных в ней условий (п. 2 ст. 65 Закона об ипотеке).

Как обращается взыскание на заложенные земельные участки

В целом порядок обращения взыскания на земельный участок такой же, как и на большинство других объектов. Но некоторые особенности для заложенной земли все же есть.

Например, правомерность обращения взыскания на участок во внесудебном порядке является спорной. Как минимум на ряд участков можно обратить взыскание только по решению суда - в частности, на участок, который находится в государственной или муниципальной собственности (пп. 5 - 8 п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).

При этом есть ст. 278 ГК РФ, где сказано, что обращение взыскания на землю по обязательствам ее собственника осуществляется только через суд. То есть как общее правило установлен судебный порядок без указания каких-то исключений. Однако ВАС РФ разъяснил, что при применении этой статьи нужно учитывать специальные нормы Закона об ипотеке (п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11). А эти нормы запрещают внесудебное взыскание не для всех участков, а только для некоторых из них. С учетом всего этого невозможно точно сказать, как в вашем случае будет относиться суд к договорному условию о внесудебном порядке обращения взыскания, а потому, полагаем, лучше избегать его.

Еще одна особенность: при продаже участка на публичных торгах, аукционе или по конкурсу нужно соблюдать установленные федеральным законом ограничения по кругу лиц, которые могут приобретать такие участки (п. 2 ст. 68 Закона об ипотеке). Например, по общему правилу иностранцы могут обладать сельскохозяйственными участками только на праве аренды (ст. 3 Закона об обороте земель сельхозназначения). Значит, купить они их не имеют права.

Кроме того, при обращении взыскания на некоторые участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности, суд должен указать в решении особые условия проведения публичных торгов. Например, условие о величине снижения на повторных торгах начальной продажной цены (пп. 6 п. 2 ст. 54, п. 3 ст. 62.1 Закона об ипотеке).