Отчуждение квартиры без переоформления - как получить свидетельство о собственности без суда?

Отец был членом ЖСК с 1981 года. В 1985 году отец прописывает в квартиру своего взрослого сына. В ордер этот сын ранее не был вписан т.к. жил с другой семьей, а потом год был в колонии за предпринимательскую деятельность. С 1985 по 1989 годы умирают все члены семьи отца, которые были вписаны в ордер (жена, дочь и еще один сын). В 1990 году отец умирает. Сын остается прописан в квартире один, а ордер остается прежний, без переоформления т.к. уже закон СССР о собственности действовал. В 2012 году ЖСК выдало сыну справку ЖСК о выплате сыном пая полностью еще до смерти отца в 1990 году. Росреестр отказал в выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру на имя сына, т.к. в ордере 1981 года, (который Росреестр самостоятельно запросил в Жилкомитете СПб), сын не был вписан как член семьи (!). Что делать, и желательно без суда? ЖСК готов выдать дополнительно справку о том, что пай был отцом передан сыну (до смерти отца в 1990 году). Достаточно ли на Ваш взгляд этой справки (или выписки из протокола собрания членов ЖСК о передаче пая от отца сыну) для получения в УФРС свидетельства о собственности на квартиру? Как и чем еще ублажать наш доблестный УФРС? Если в суд, то сколько будет стоить? Спасибо.