Как продать квартиру, где несовершеннолетние дети имеют доли, без одновременной сделки (опека в Мск)

Вопрос №24448052 из г. Санкт-Петербург
опубликован 09.02.2025, 12:42

Question

Несколько лет назад переехали из СПб в Москву, где я, супруга и 2 несовершеннолетних детей зарегистрированы в квартире, которая в собственности у нас с супругой (дети не имеют собственности в этой квартире). 

В СПб осталась квартира, которая в собственности у меня и у детей, которые имеют там по 3/50 доли. Сейчас хотим продать квартиру в СПб. И готовы для выделить доли для детей в квартире в Москве (любые доли, как необходимо), чтобы их собственности не было в питерской квартире. Отмечу, что квартира в Мск (3 ккв) большей площади, чем в СПб (2 ккв) и в более современном доме. 
Однако, при выяснении в органах опеки в Москве (т.к. дети прописаны в Мск) нам сказали, что разрешение на продажу квартиры (Постановление) от опеки дадут ТОЛЬКО в рамках одновременной сделки с покупкой нового жилья (или строящегося с не менее 70% завершенности). Вроде бы, эти условия появились относительно недавно, и вроде бы только в Москве. 
Есть ли какие-то способы добиться от опеки Постановления на разрешение продажи квартиры без параллельной сделки? Как мне видится, условия абсурдны, и противоречат не только здравому смыслу, но и не во благо детям.

Шмидт Александр Александрович · Accepted Answer

Нормативно-правовые акты и нормы права:

1. Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»:
   - Статья 21. 
     - Часть 1: Опека обязана защищать права и законные интересы несовершеннолетних. 
     - Часть 3: Орган опеки и попечительства предоставляет предварительное решение о согласии на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних в письменной форме в срок не позднее 15 дней с момента подачи заявления. 
     - Часть 4: Отказ в таком разрешении должен быть мотивирован.

2. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ):
   - Статья 60. 
     - Установлены условия, при которых сделка с имуществом несовершеннолетних детей требует предварительного согласия органов опеки и попечительства.
   - Статья 65.
     - Определяет круг полномочий, которые организации могут осуществлять в отношении имущества, находящегося в собственности несовершеннолетних.

3. Решение о продаже без одновременной сделки:
   - На практике органы опеки в Москве могут устанавливать условия для получения разрешения на продажу и требуют, чтобы оно осуществлялось в рамках одновременной сделки. Это условие не является обязательным согласно Гражданскому кодексу или закону об опеке и попечительстве, и, как вы правильно отметили, отсутствует в правовых нормах.
   - Вы можете обжаловать действия органов опеки на основании ст. 21 и указанных законодательных норм в судебном порядке, если они отказывают в разрешении без достаточных оснований.

4. Обжалование отказа:
   - Гражданский процессуальный кодекс РФ (ГПК РФ), Статья 1: Гражданское судопроизводство направлено на защиту нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов.
   - Если вы получите отказ, его можно обжаловать в суде первой инстанции по месту нахождения органа опеки.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Здравствуйте, уважаемый Дмитрий!
Согласно ч 3 ст 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 N 48-ФЗ предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

Требования об одновременной сделке по прода до е и покупке жилья законодательство не содержит.

Таким образом, вы вправе обжаловать отказ в выдаче предварительного разрешения в районный (городской) суд.

Елесин Александр Владимирович · Answer

Письменно обратитесь в опеку на основании ст. 37 ГК РФ и предложите свой вариант. Получите письменный отказ - обратитесь с жалобой к прокурору и в профильное министерство региона.

Не будет результата - можете в суде решение опеки оспорить - ст. 218 КАС РФ и рядом.

Но будьте готовы иной вариант проработать - продать квартиру в Питере - без детских долей, но с заверением покупателя. что дети там не появиться после их 18-ти летия или иным образом в цене отразите...

и банальный вариант - ждать совершеннолетия детей...

Молчанова Ольга Владимировна · Answer

Здравствуйте!

Опека во многих случаях по-своему смотрит на ситуации. Получайте отказ и обжалуйте в суд.

Обоснование:
Статья 21 Федерального закона "Об опеке и попечительстве" от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Рада помочь!

Кочетков Александр Владиленович · Answer

Смотрите, продать квартиру, где есть доля детей можно только при наличии письменного согласия органа опеки.

Ваша схема не работает.

Вы должны перед совершением сделки обеспечить другим жильем детей и документально подтвердить.

Будет отказ , если хотите сперва продать и затем приобрести другой объект недвижимости, так это не работает.

Обжаловать действия опеки в таком случае не представляется возможным.

Ответ предоставляется в течение 15 дней с момента обращения в опеку.

Конечно можно обжаловать отказ в порядке ст. 85, 218 КАС РФ, но скорее всего шансов здесь нет. Опека защищает права и интересы детей, вы же из права сознательно ухудшаете и нарушаете . Следуйте требованиям опеки.

- см. ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ "Об опеке и попечительстве"

Как продать квартиру, где несовершеннолетние дети имеют доли, без одновременной сделки (опека в Мск)

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Похожие вопросы

У меня вопрос, нужно ли разрешение от органов опеки при одновременной сделки купли и продаже квартир где дети находятся в доле?

Как правильно оформить договор купли-продажи доли несовершеннолетнему с одновременной сделкой купли-продажи квартиры

Я хочу продать квартиру где у меня прописаны и имеют доли дети несовершеннолетние. Как мне продать квартиру...

Может ли опека продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

Как продать дом без одновременной сделки при переезде в другой город - возможно ли получить разрешение в органах опеки?

Требование органов опеки о одновременной сделке при продаже дома с несовершеннолетними собственниками

Полная этапность сделки при продаже 2-комнатной и покупке 3-комнатной квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка

Возможность внести изменения в разрешение и возможные проблемы с получением свидетельства при одновременной сделке

Как одновременно продать квартиру со долей несовершеннолетнего сына и приобрести новую в новостройке?

Возможность продажи приватизированной квартиры на ребенка 1/2 без одновременной сделки купли-продажи и использование

Как быстро продать квартиру в которой прописаны и имеют доли несовершеннолетние дети.

Процесс отчуждения квартиры с обременением - необходимость снятия обременения и возможность одновременной сделки

Возможности одновременной сделки при использовании материнского капитала

Хотим в Москве продать квартиру, где есть доля несовершеннолетнего ребёнка (в деньгах около 2,5 млн) и переехеать в другой город

Органы опеки требуют провести одновременную сделку по продаже и покупке квартиры при наличии доли несовершеннолетнего

Временные ограничения для сделки на продажу комнаты после отказа нотариуса на одновременную сделку с покупкой квартиры

Как продать долю в квартире если там прописана одна бывшая жена. Моя доля 1/4 плюс имеют долю несовершеннолетние дети.

Продажа земельного участка с долями несовершеннолетних детей - условия одобрения сделки опекой

Возможно ли подать документы на две сделки одновременно - выдел доли и договор купли-продажи?

Опека разрешила одновременную сделку купли продажи квартиры с маткапиталом

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59