Может ли собственник земли в селе построить на своем участке коммерческую площадь под сдачу в аренду (магазины, кафе)?

Скорее всего вид разрешенного использования земли - ИЖС. Причем Вы не упомянули - земельный участок в СНТ? Если нет, то думаю будет легче.

Вы можете строить тот же магазин на собственном земельном участке, но при этом необходимо изменить вид разрешенного использования земли (регулируется вопрос ФЗ от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").

В классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков") есть код, который Вам подойдет:

- Предпринимательство:

Описание вида разрешенного использования земельного участка - Размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1-4.10.

В целом, согласно ч. 4 ст. 37 ГрК РФ, основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Необходимо обратиться в росреестр и получить дополнительные коды.

Далее, вы можете сделать реконструкцию хозяйственной постройки в магазин (или в иной объект). По данным вопросам нужно взаимодействовать с местной администрацией, кадастровым инженером (БТИ), учитывая то, что нужно будет внести изменения в ЕГРН, обратившись в Росреестр.

Почему во все органы? Однозначного мнения нет о том, в каком порядке осуществлять "легализацию" коммерческой недвижимости на земельных участках физических лиц - статья 51.1 ГрК РФ касается уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, однако речь может идти и о получении разрешения на реконструкцию в порядке ст. 51 ГрК РФ.

Думаю, нужно перестраховаться и начать с местной администрации. У них есть специальные отделы по земельным вопросам и они помогут определить порядок действий.

И да, регистрируйте ИП. Поскольку есть ответственность - КоАП РФ Статья 14.1. Осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации или без специального разрешения (лицензии).

Суммирую сказанное, разрешение получить можно (меняйте код разрешенного использования земли в Росреестре), согласуйте с местной администрацией и БТИ все свои действия со землей и объектами строительства (БТИ лучше ответит на вопрос, нарушаете ли Вы права соседей или нет). Регистрируйте ИП в ФНС. Все это позволит не нарушить ст. 8.8 ст. 14.1 КоАП РФ.