Продажа недвижимости в ипотеке

Если дом находится в ипотеке, и выделение долей детям в этой недвижимости пока невозможно из-за обременения (залога в пользу кредитной организации), то выписать детей из данного дома и прописать их в другую квартиру на момент сделки — теоретически возможно. Однако при этом надо учесть несколько важных аспектов:

Нельзя выписать несовершеннолетних детей из жилого помещения без их одновременной регистрации по другому адресу, пригодному для проживания и отвечающему санитарно-техническим нормам (ст. 20 ГК РФ, ЖК РФ). Выписка детей «в никуда» запрещена (см. пункт 3 обзора практики). Следовательно, перед продажей дома необходимо предварительно прописать детей в другой жилой объект.

Ипотечная квартира или дом остаются в собственности заемщика (ст. 209 ГК РФ), но с обременением — залогом в пользу банка (ст. 339 ГК РФ, ст. 78 Закона об ипотеке № 102-ФЗ). При этом наличие ипотеки не запрещает зарегистрировать в помещении детей (п. 6 обзора практики). Однако банк вправе ограничивать регистрацию иных лиц, если это предусмотрено кредитным договором.

Выделение долей несовершеннолетним детям в праве собственности на жильё, приобретённое с использованием ипотечных средств и особенно с привлечением материнского капитала, законодательством и судебной практикой допускается даже при непогашенной ипотеке (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ; Обзор судебной практики ВС РФ № 2 (2016); п. 8, 10 обзоров). Тем не менее, выделение таких долей может потребовать согласия банка — залогодержателя, и если банк отказывает, вопрос разрешается в суде.

Выделение долей в иной квартире после строительства

По законодательству (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ) доли детей должны быть определены именно в том жилом помещении, которое приобретено (построено) с использованием средств материнского капитала. Перенос выделения долей в другую квартиру формально не соответствует требованиям закона. Однако судебная практика допускает выделение долей детям в другом жилом помещении, если при этом не нарушаются права и законные интересы детей (см. п. 5 обзора и определение суда от 10.07.2023).

Выделение долей оформляется либо соглашением (об определении долей всех членов семьи в жилом помещении), либо договором дарения долей несовершеннолетним (п. 2 ст. 38 СК РФ, п. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Соглашение и договор должны быть нотариально удостоверены.

При участии несовершеннолетних сделка по отчуждению их долей требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 28, 37 ГК РФ; ФЗ № 48-ФЗ).