Возможность установления сервитута на участке, находящемся в праве, отличном от собственности - рекомендации и прецеденты.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего участка, а в необходимых случаях и от собственника другого участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Согласно п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. Если соглашение об установлении или условиях сервитута не будет достигнуто, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Из смысла названной нормы следует, что до обращения в суд с иском лицо, требующее установления частного сервитута, должно обратиться к собственнику земельного участка с предложением по установлению сервитута. По своей правовой природе соглашение об установлении частного сервитута является разновидностью договора, а, следовательно, к процедуре его заключения применяются нормы о заключении договоров, установленные гл. 28 ГК РФ (см. Постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2010 по делу N А68-4211/09).

Поскольку частный сервитут устанавливается соглашением, порядок и условия его установления и осуществления должны быть определены самим договором. При этом, по мнению Минэкономразвития РФ, высказанному в письме от 03.11.2009 N Д23-3607 "Об установлении сервитута на земельный участок" (далее - письмо), соглашение об установлении частного сервитута должно содержать:

- сведения о сторонах соглашения;

- сведения об обременяемом земельном участке (местоположение, площадь, кадастровый номер);

- цели и задачи установления сервитута;

- пределы действия (местоположение) сервитута на земельном участке;

- размер платы за сервитут и порядок ее внесения (при ее наличии);

- иные права и обязанности сторон.

Следует отметить, что перечень документов, необходимых для принятия решения об установлении частного сервитута, законодательно не установлен. В связи с этим, как отмечает Минэкономразвития РФ в вышеуказанном письме, минимально необходимыми документами для заключения соглашения об установлении частного сервитута являются документы, подтверждающие право собственности лица, требующего установления сервитута, на объект недвижимости, а если сервитут относится к части земельного участка, - документ, определяющий пределы действия (местоположение) сервитута на участке (кадастровый паспорт, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о части такого объекта недвижимости).

В случае заключения такого соглашения собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком (п. 5 ст. 274 ГК РФ). Необходимо заметить, что порядок определения такой платы в настоящий момент не установлен. Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут (утв. Росземкадастром 17 марта 2004 г.) не были зарегистрированы Минюстом РФ и опубликованы в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 N 1009 "Об утверждении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации". В связи с этим указанные Методические рекомендации не подлежат обязательному применению. По мнению Минэкономразвития РФ, изложенному в письме, соразмерность платы за пользование земельным участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием этого участка обладателем сервитута. Размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Пунктом 9 ст. 23 ЗК РФ установлено, что сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу п. 4 ст. 274 ГК РФ на условиях и в порядке, предусмотренных п. п. 1 и 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Возможность установления сервитута на земельный участок по требованию арендатора недвижимого имущества, находящегося на соседнем земельном участке, либо арендатором соседнего земельного участка ни Гражданский кодекс РФ, ни иные Федеральные законы не предусматривают.

Поскольку в рассматриваемом случае заинтересованное лицо является арендатором, а не собственником недвижимого имущества, у него отсутствует право на обращение в суд с требованием об установлении сервитута для использования арендованного имущества (см., например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2008 по делу N А56-16712/2007). Кроме того, ст. 22 ЗК РФ не предусматривает для арендатора возможности предоставления кому-либо права ограниченного пользования арендованным земельным участком (см. Постановление ФАС Поволжского округа от 13.06.2006 по делу N А49-13314/2005-7/18).

Таким образом, в описанной ситуации первый арендатор не вправе требовать от второго установления сервитута в свою пользу, а второй арендатор - предоставления первому сервитута.

Необходимо заметить, что в данном случае арендатор не лишается возможности защитить свои нарушенные права: он может требовать от арендодателя устранения препятствий в пользовании арендованным имуществом в соответствии со ст. 612 ГК РФ (см. Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2004 N КГ-А40/7763-04). Кроме того, он может требовать устранения нарушения своего права, не связанного с лишением владения в соответствии со ст. ст. 304 - 305 ГК РФ (см. Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.07.2009 по делу N А42-6825/2006, от 21.04.2006 N А56-30904/04).

Однако для осуществления прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, арендатор должен будет доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора аренды и были скрытыми (см. Постановления ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010, ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009). Кроме того, должно быть доказано, что арендатор на момент заключения договора не знал и не мог знать о возможном ограничении в пользовании участком (см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2008 по делу N А56-16327/2007).