Уступка прав в долевке вместо ДКП при ипотеке

Question

Что значит если при оформлении квартиры в ипотеку предлагают подписать договор не купли-продажи, а договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, как быть чего ждать и какие подвохи могут быть?

Панфилов Анатолий Федорович · Accepted Answer

Это значит, что квартиры еще нет, только строится.
Самое главное, чтобы договор ДДУ был оплачен полностью.

Алекс И.И. · Answer

Ситуация, когда вместо договора купли-продажи предлагают подписать договор уступки прав требований по ДДУ (договору участия в долевом строительстве), является стандартной при покупке квартиры в новостройке на этапе строительства. В этом случае вы не становитесь собственником сразу, а приобретаете право требовать от застройщика передачи квартиры после завершения строительства.

**Основные отличия:**
- По договору купли-продажи вы покупаете уже готовую квартиру и становитесь собственником после регистрации перехода права собственности.
- По договору уступки прав вы вступаете в правоотношения с застройщиком как новый участник долевого строительства. Все права и обязанности первоначального дольщика (продавца) переходят к вам.

**Порядок действий:**
1. Проверьте, что застройщик имеет разрешение на строительство и ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
2. Убедитесь, что первоначальный дольщик полностью оплатил свою долю застройщику (иначе на вас ляжет долг).
3. Договор уступки должен быть зарегистрирован в Росреестре — только после этого вы становитесь полноправным участником строительства.
4. Банк, выдающий ипотеку, должен одобрить сделку по уступке. Обычно банки имеют аккредитованные новостройки.

**Возможные риски (подводные камни):**
- **Двойная продажа**: недобросовестный продавец может уступить одно и то же право нескольким лицам. Проверьте выписку из ЕГРН на момент сделки.
- **Банкротство застройщика**: если застройщик обанкротится, вы рискуете потерять деньги. В этом случае вы включаетесь в реестр требований кредиторов, но возмещение не гарантировано.
- **Завышенная цена**: при уступке продавец часто закладывает свою прибыль, что может увеличить стоимость квартиры.
- **Скрытые долги**: у первоначального дольщика могли быть непогашенные обязательства перед застройщиком (например, за дополнительные услуги). Все условия нужно прописать в договоре.
- **Отказ банка**: если новостройка не аккредитована банком, сделку могут не одобрить.

**Рекомендации:**
- Перед подписанием закажите выписку из ЕГРН на квартиру и проверьте, что на неё нет обременений (арестов, ипотеки).
- Запросите у продавца справку об отсутствии задолженности перед застройщиком.
- Включите в договор уступки пункт о том, что продавец гарантирует отсутствие претензий со стороны третьих лиц.
- Проверьте, что договор ДДУ зарегистрирован в Росреестре.
- Получите письменное согласие банка (если ипотека) на уступку.

**Резюме:** Договор уступки прав по ДДУ — законный способ покупки квартиры в новостройке, но он связан с повышенными рисками по сравнению с договором купли-продажи готового жилья. Обязательно проверьте документы и зарегистрируйте сделку в Росреестре. Если у вас есть похожий вопрос, вы можете задать его в форме ниже.

Цехер Григорий Яковлевич · Answer

Нормы права:
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН
ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ
АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3.1 статьи 4 настоящего Федерального закона.
3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.
4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации.
5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Нужно смотреть документы

Бабъяк Светлана Васильевна · Answer

Договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) означает, что покупатель приобретает не саму квартиру, а право требовать её в будущем.

Уступка прав в долевке вместо ДКП при ипотеке

Похожие вопросы

Продажа незавершенной квартиры в долевке - договор уступки прав собственности и налогообложение

Получение налогового вычета при приобретении квартиры по договору уступки прав в долевом строительстве

Сравнение Договора уступки права требования на приобретение недвижимости с Договором уступки прав и/или перевода долга (цессия)

Возможно ли возвратить 13% от стоимости непостроенного жилья, когда договор уступки права собственности на мое имя?

Возможность взятия ипотеки на новостройку

Законность договора уступки права между физическими лицами - анализ и возможные оспаривания.\n2.

Необходимость государственной регистрации Договора уступки прав требования при уступке права требования с физического

В 2007 г. заключил предварительный договор по долевке (договора других фирм были не лучше, бери или уходи).

Где можно составить договор уступка прав и обязанностей по ДУ и сколько это стоит?

Как налогооблагается сумма, указанная в договоре уступки при продаже квартиры?

Возможность уступки прав по договору долевого строительства при наличии ипотеки

Домостроительная компания вместо договора ДУ заключает договор уступки права требования с переводом долга. Правильно ли это?

Основной договор и договор уступки прав требований при переуступке договора ДДУ в новостройке

Странное предложение - договор уступки прав и договор займа от ИП без указания застройщика для покупки квартиры в новостройке

Договор уступки прав по договору участия в долевом строительстве это и есть договор купли-продажи?

Можно ли оформить договор уступки прав при сбежавшем щенке, если в исходном договоре не указаны третьи лица?

Скажите, несет ли застройщик какую-либо ответственность, если заключается договор уступки прав по договору соинвестирования.

Как самостоятельно изменить договор уступки прав после выплаты ипотеки без помощи юриста банка?

Право на возмещение 13% стоимости квартиры - долевой договор или договор уступки прав?

Имеет-ли банк право без моего согласия заключать договор уступки прав по кредитному договору в другой банк.

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59