Приобретаем строение без координат на банкротстве. Как зарегистрировать переход права?

Пускай так будет. При приостановке вам Росреестр сообщит, чего не хватает, что нужно сделать.

Здравствуйте!

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

После продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

В вашей ситуации есть несколько ключевых моментов, которые важно учитывать. Если здание зарегистрировано в ЕГРН без координат, это означает, что оно формально существует как объект недвижимости, но его точная привязка к земельному участку не установлена. При попытке регистрации права собственности на такое здание Росреестр действительно может приостановить регистрацию, так как отсутствие координат и незакреплённый земельный участок создают юридическую неопределённость.

Если земля государственная и ЗУ не сформирован, оформление права собственности на здание без выделенного земельного участка фактически невозможно, потому что регистрация прав на объекты капитального строительства требует сведения о земельном участке, на котором оно находится. Конкурсный управляющий в данном случае формально может отказаться заниматься этим, так как процедура формирования ЗУ и привязки здания к участку требует определённых действий с государственными органами, и без согласия собственника земли или органов, её контролирующих, сделать это проблематично.

Практически, чтобы продвигать регистрацию, нужно либо инициировать процедуру образования земельного участка под зданием через органы местного самоуправления или Росреестр, либо оформить право на здание одновременно с согласованием границ и формированием ЗУ. Без этого регистрация, скорее всего, будет приостановлена.

Удачи Вам!

Костя, при наличии оснований для приостановления регистрации в Росреестре. конечно регистрацию приостановят. Поэтому формируйте участок проводите межевание и потом смело его регистрируйте. см. Росреестра от 09.07.2021 N 14-5293-ГЕ/21

---Выявленное замечание Формулировка, указываемая в уведомлении о приостановлении (помимо указания номера и содержания соответствующего пункта части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)

Рекомендации по устранению причин приостановления

Всего хорошего.

Федеральный закон № 487-ФЗ ввёл запрет на любые регистрационные действия с объектами без установленных границ ЗУ. Закон фактически делает межевание обязательным этапом перед любой сделкой. Без установления границ земельного участка Росреестр регистрацию не пропустит. Вам придется сначала сформировать участок через администрацию, а затем регистрировать переход права на здание (ЗК РФ Статья 39.15. Предварительное согласование предоставления земельного участка).

Когда у вас есть протокол о результатах торгов или подписанный договор купли-продажи, это определит, можете ли вы действовать от своего имени в администрации.

Росреестр обязан приостановить государственную регистрацию перехода права собственности, если в ЕГРН отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ земельного участка, на котором расположено здание. Если в ЕГРН нет координат границ участка, на котором стоит здание, регистрация перехода права на это здание невозможна (Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» Ст. 26 (п. 21.1)).

Поскольку конкурсный управляющий отказывается заниматься землей, вам придется взять инициативу на себя. Однако по закону обязан передать покупателю объект, пригодный для регистрации (Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Ст. 129).

Проверьте, есть ли у здания контур (координаты самого строения). Если их нет, необходимо заказать у кадастрового инженера технический план на уточнение местоположения здания на местности.

Так как земля государственная и не сформирована, вам необходимо инициировать процедуру предварительного согласования предоставления ЗУ.

Вы как победитель торгов имеете исключительное право на приобретение участка под зданием (ст. 39.20 ЗК РФ).

Подайте заявление в уполномоченный орган (обычно администрация муниципалитета) о предварительном согласовании предоставления участка со схемой расположения ЗУ на кадастровом плане территории.

На основании утвержденной СРЗУ кадастровый инженер подготовит межевой план. Участок будет поставлен на учёт с координатами.

Если договор купли-продажиуже подписан, а регистрация приостановлена из-за отсутствия границ, вы можете через суд потребовать от управляющего совершить действия по межеванию или уменьшить цену договора на стоимость этих работ.

В некоторых случаях суды признают право собственности за покупателем на торгах даже при наличии дефектов в документах, что само по себе является основанием для внесения записи в ЕГРН.

Вы имеете право инициировать процедуру предоставления земли (Земельный кодекс РФ Ст.39.20).

Здравствуйте, !

В данном Вашем случае, он обязан передать покупателю объект, пригодный для регистрации (ст.129 Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу ст. 555 ГК РФ договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, с юридической точки зрения, оформить нужно Вам право на здание одновременно с согласованием границ и формированием ЗУ и зарегистрировать переход права в Росреестре.

Рад был помочь!

Смотрите, одним из оснований для приостановления учётно-регистрационных действий это отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка, на котором расположены здание или сооружение, в отношении которых осуществляются учётные действия.

Исключения из правил:

отсутствие сведений о координатах не является основанием для приостановления, если сведения о местоположении границ земельных участков указаны в местной системе координат, в которой ведётся ведение ЕГРН, но не соответствуют требованиям к точности, установленным приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393;

не указаны сведения о погрешности определения координат или погрешности определения площади земельного участка.

При этом решение о приостановлении принимается государственным регистратором прав самостоятельно по результатам правовой экспертизы представленных документов.

В вашем случае Росреестр скорее всего вынесет приостановку. Основание это отсутствие уточнённых координат здания и несформированного земельного участка под ним. В уведомлении о приостановке укажут необходимость устранить эти недостатки.

Росреестр потребует отразить координаты здания в ЕГРН (т.е. провести техническую инвентаризацию и подать технический план); оформить земельный участок (или, как минимум, приложить документы, подтверждающие право пользования землёй, например, договор аренды).

Если здание стоит на государственной или муниципальной земле, и участок не сформирован, то оформить право на здание без оформления земельного участка практически невозможно.

Росреестр требует соответствие объекта и земельного участка (ст. 41 ФЗ-218, ст. 25.2 ФЗ-122, ст. 36 ЗК РФ).

При регистрации права собственности на здание Росреестр проверяет наличие ЗУ под ним (или хотя бы пересечение с каким-либо ЗУ).

КУ обязан принимать меры к сохранности и реализации конкурсной массы, в т.ч. к оформлению прав на землю для увеличения стоимости имущества. Если КУ бездействует, это может быть поводом для жалобы в арбитражный суд или СРО арбитражных управляющих.

На практике часто КУ не хочет связываться с этими вопросами из-за бюрократии и затрат на кадастровые работы, если на балансе только здание.

Необходимо провести техническую инвентаризацию здания (если её давно не было), заказать новый технический план с координатами.

Инициировать формирование земельного участка под зданием (кадастровые работы, согласования, постановка на учёт).

Обратиться с заявлением о предоставлении участка в аренду или собственность (ст. 39.20-39.21 ЗК РФ), если есть законные основания (например, если вы — собственник здания).

Если приобретаете здание с торгов, попытайтесь договориться с КУ об оплате кадастровых работ за счёт покупателя, иначе оформление может затянуться.

Без сформированного ЗУ и координат здания невозможно зарегистрировать переход права собственности, использовать здание как залог, подключать коммуникации и т.д.

Если конкурсный управляющий не оформит документы, имущество может зависнуть на балансе должника.

- см. ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (пункты 21.1 и 22.2)

www.consultant.ru

"Как зарегистрировать переход права?" Отсутствие координат границ в ЕГРН не является препятствием для регистрирования перехода права собственности на здание. Если Росреестр приостановит, будете либо оспаривать действия Росреестра, либо заниматься внесением в ЕГРН дополнительных сведений об объекте недвижимости с кадастровым инженером. Юрист по долгам и банкротству Виталий Снытко.

Чтобы зарегистрировать переход права собственности на участок земли без координат, необходимо внести сведения о точных границах в ЕГРН (Письмо Росреестра от 01.12.2020 N 13-00437/20 "О комплексных кадастровых работах").

Определение координат характерных точек границ земельного участка входит в обязанности кадастрового инженера (Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности").

Исходя из этого, необходимо обратиться в специализированную компанию, имеющую лицензию на выполнение кадастровых работ для межевания участка, а после подать заявление в Росреестр.

Это будет тупик в итоге...

Здание зарегистрировано в ЕГРН без координат, что часто приводит к приостановке регистрации прав из-за несоответствия данных. Земля государственная без сформированного ЗУ усложняет ситуацию, так как требует межевания и оформления.

Конкурсный управляющий обязан управлять имуществом, включая выявление активов.

Несоответствие координат или отсутствие их в ЕГРН — распространенная причина приостановки на 3 месяца для уточнения границ через межевой план.

Земля без ЗУ не позволяет зарегистрировать объект как капитальное строение без согласования ВРИ и границ.

Регистратор требует полного пакета, включая подтверждение прав на землю.

Он принимает имущество, проводит инвентаризацию и оценку, распоряжается активами для конкурсной массы (ст. 101 Закона о банкротстве).

Подайте межевой план для уточнения координат здания через кадастрового инженера, затем — заявление в Росреестр.

Обратитесь в арбитражный суд с жалобой на бездействие управляющего, чтобы обязать его сформировать ЗУ или продать здание.

Альтернатива — оспорить через суд регистрацию без земли, если конкурсная масса требует реализации.

Во-первых, здание внесено в Единый государственный реестр недвижимости, однако без указания конкретных координат границ земельного участка. Это обстоятельство действительно создает риск приостановления регистрационных действий со стороны Росреестра.

Но сразу скажу, отсутствие сформированного земельного участка не означает невозможность оформления права собственности на объект недвижимости.

Действующее законодательство позволяет регистрировать объекты капитального строительства даже тогда, когда земельный участок под ними пока не поставлен на кадастровый учёт и границы его не установлены.

Важно помнить статью 40 Федерального закона № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости": регистрация прав возможна независимо от наличия сведений о земельном участке в реестре, если сам объект недвижимости существует объективно и физически расположен на территории государства.

Подайте заявление в Росреестр о постановке здания на кадастровый учёт одновременно с заявлением о регистрации права собственности. Несмотря на отсутствие сформированных границ земельного участка, такая процедура вполне законна и предусмотрена частью 5 статьи 40 указанного Закона.

Одновременно начните процесс формирования земельного участка. Для этого потребуется обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Затем заказать межевание и поставить участок на кадастровый учёт.

Приостановка Росреестра возможна, но временная и преодолимая. Она возникает чаще всего именно потому, что отсутствует формирование границ участка, но это лишь техническая проблема, которую можно решить параллельно процессу постановки на учёт самого здания.

Росреестр предупреждает: установите границы объекта недвижимости до подачи документов на регистрацию С 1 марта 2025 года вступили в силу изменения в законодательстве, ужесточающие требования к государственной регистрации прав на недвижимость. Теперь Росреестр может зарегистрировать сделку перехода права только в том случае, если у объекта установлены границы и сведения о них внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

ФЗ №487-ФЗ от 26.12.2024 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» вносит ряд новелл, которые касаются и процедуры межевания участков. Изменения вносятся в 26 статью закона о регистрации недвижимости. Речь идет о новых основаниях для приостановления учетно-регистрационных действий. С 1 марта 2025 года регистрационные действия в отношении отчуждения земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ, т.е. если участок не отмежеван.

На участках, для которых не уточнены границы, нельзя будет ставить на кадастровый учет здания или сооружения и оформлять на них права. Хотелось бы отметить, что новшества применимы ко всем земельным участкам, это не зависит ни от категории земель, ни от вида разрешенного использования.

Документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты у заявителей в установленном порядке. Однако если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены сроком на три месяца по решению регистратора, а по заявлению собственника до 6 месяцев.

Можете за свой счет заняться оформлением ЗУ..Либо жалобу на арбитражного управляющего.

С Уважением, адвокат в г. Москва – Степанов Вадим Игоревич.

Здравствуйте!

_______

Отсутствие координат контура здания в ЕГРН само по себе не препятствует регистрации перехода права собственности на это здание. В соответствии со ст. 14, 16 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» переход права регистрируется на основании правоустанавливающих документов при наличии сведений об объекте недвижимости в ЕГРН, а наличие координат его контура среди обязательных условий для регистрации перехода права не установлено. Росреестр вправе приостанавливать регистрацию только по исчерпывающему перечню оснований (ст. 26, 27 Закона № 218‑ФЗ), и формальное отсутствие координат здания в ЕГРН к таким основаниям не относится. Если приостановка будет вынесена по мотиву отсутствия координат, это решение подлежит обжалованию в порядке, установленном ст. 26, 27, 55 Закона № 218‑ФЗ (в вышестоящий орган либо в суд), как несоответствующее закону, либо Вы по собственной инициативе можете инициировать уточнение сведений об объекте с кадастровым инженером и подачу соответствующего заявления о внесении дополнительных характеристик здания в ЕГРН.

Ситуация иная применительно к земельному участку.

Для регистрации права либо перехода права собственности на участок, который в ЕГРН числится без координат границ либо участок вообще не сформирован, требуется установление и внесение координат характерных точек его границ. На это прямо указывает правоприменительная позиция Росреестра: в Письме Росреестра от 01.12.2020 № 13‑00437/20 «О комплексных кадастровых работах» разъяснено, что для целей кадастрового учета и последующей регистрации прав на земельный участок должно быть обеспечено внесение в ЕГРН сведений о точном местоположении участка, включая координаты его границ. Без определения и внесения координат сформировать ЗУ и зарегистрировать право в общем случае невозможно, что и будет являться законным основанием для приостановки/отказа именно по участку, а не по зданию.

Определение координат характерных точек границ земельного участка относится к профессиональным обязанностям кадастрового инженера. Это прямо следует из Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О кадастровой деятельности»: согласно ст. 1, 3, 14, 22 данного закона кадастровый инженер выполняет кадастровые работы, в том числе осуществляет измерения, определяет координаты характерных точек границ объектов недвижимости, подготавливает межевые и иные кадастровые планы, которые являются основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН. Таким образом, если речь пойдет о регистрации прав на земельный участок, фактическое решение вопроса возможно только через заключение договора с кадастровым инженером, формирование земельного участка, определение его координат, подготовку межевого плана и подачу заявления в Росреестр для кадастрового учета и регистрации права по правилам Закона № 218‑ФЗ.

Всех благ Вам.

Здравствуйте, !

В данном Вашем случае, он обязан передать покупателю объект, пригодный для регистрации (ст.129 Федеральный закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу ст. 555 ГК РФ договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, с юридической точки зрения, оформить нужно Вам право на здание одновременно с согласованием границ и формированием ЗУ и зарегистрировать переход права в Росреестре.

Рад был помочь!

Основная проблема заключается не в самом здании, а в неправомерной приостановке регистрации со стороны Росреестра. Регистрация перехода права собственности на здание, уже стоящее на кадастровом учете (пусть и без координат), должна быть осуществлена на основании предоставленных вами документов. Росреестр не вправе отказывать или приостанавливать регистрацию перехода права на объект капитального строительства исключительно по причине отсутствия в ЕГРН сведений о координатах его контура. Это прямо следует из Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Основания для приостановки перечислены в статьях 26 и 27 данного закона, и отсутствие координат здания к ним не относится. Поэтому в случае приостановки вы имеете право обжаловать это решение в вышестоящий орган Росреестра или в суд.

Что касается земельного участка, здесь ситуация иная. Для оформления права собственности на землю под зданием участок должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет с установленными границами. Учитывая, что конкурсный управляющий бездействует, вам придется взять инициативу на себя. Как лицо, приобретшее здание на торгах, вы имеете преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду согласно статье 39.20 Земельного кодекса РФ. Необходимо обратиться в уполномоченный орган местной администрации с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, приложив схему его расположения на кадастровом плане территории (СРЗУ). После утверждения схемы кадастровый инженер подготовит межевой план, участок будет поставлен на кадастровый учет, и вы сможете зарегистрировать на него право. Все расходы на кадастровые работы лягут на вас, но впоследствии вы можете взыскать их с должника через суд в порядке регресса, если докажете, что эти затраты были необходимы для реализации ваших прав как покупателя имущества должника.

Здравствуйте!

Здание без координат в ЕГРН - объект недвижимости стоит на кадастровом учете, но его границы не внесены в реестр. С 1 января 2022 года вступил в силу Федеральный закон от 30.12.2021 № 434-ФЗ, который вносит изменения в ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (№ 218-ФЗ). Согласно новой редакции ст. 26 Закона № 218-ФЗ, отсутствие в ЕГРН сведений о координатах характерных точек контура здания является основанием для приостановки регистрации прав (п. 1 ч. 1 ст. 26) или даже для отказа (если сведения так и не будут представлены).

Согласно ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ, переход права собственности на здание влечет за собой переход права на земельный участок, занятый этим зданием. Если участок не сформирован, нет объекта права, который может перейти к вам. Регистрация права на здание при отсутствии прав на землю также вызовет приостановку (п. 4 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).

1. Подача документов на регистрацию права собственности на здание.

Это необходимо сделать, чтобы получить от Росреестра официальную приостановку с четким перечнем причин.

Список документов:

Договор купли-продажи, заключенный с конкурсным управляющим.

Акт приема-передачи.

Документ, подтверждающий проведение торгов (протокол).

Заявление о регистрации.

2. Получение и анализ решения о приостановке.

Росреестр, скорее всего, укажет две основные причины:

Отсутствие сведений о координатах контура здания в ЕГРН.

Отсутствие документов, подтверждающих право на земельный участок.

3. Устранение причин приостановки (основной этап).

а) Решение вопроса с земельным участком (самый сложный и важный пункт).

Поскольку конкурсный управляющий не хочет заниматься землей, вам придется действовать самостоятельно, но только после того, как зарегистрируете право на здание.

После регистрации права на здание вы, как его собственник, приобретаете исключительное право на приватизацию (бесплатное предоставление в собственность) или на заключение договора аренды земельного участка, на котором оно расположено (п. 1 ст. 36 ЗК РФ, п. 1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы, с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду.

К заявлению приложите правоустанавливающие документы на здание. Администрация обязана организовать работы по формированию земельного участка (проведение кадастровых работ, постановку на кадастровый учет) и затем предоставить его вам.

б) Внесение координат контура здания в ЕГРН.

Эту задачу можно решать параллельно. Для этого нужно:

Обратиться к кадастровому инженеру (члену СРО) для проведения обследования здания и подготовки технического плана.

Технический план, содержащий актуальные координаты, подается в Росреестр через МФЦ. Основанием является ваше право собственности, которое возникнет после регистрации.

Если администрация откажет в формировании участка или предоставлении земли придется обращаться в суд с иском к соответствующему органу власти:

О признании права собственности на земельный участок в силу закона (п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

ИЛИ

Об обязании совершить действия по формированию земельного участка и предоставлению его вам.

Если вам потребуется помощь в составлении обращений в госорганы или оценке перспектив, судебном представительстве, обращайтесь к адвокатам данного сайта в личных сообщениях.

Здравствуйте

В своём вопросе вы указали, что здание есть в ЕГРН но без координат и вы правильно предполагае, что Росреестр сделает приостановку при попытке регистрации права собственности.

В соответствии с пунктом 21.2 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (№218-ФЗ), регистрация прав на здание, сооружение или объект незавершённого строительства может быть приостанавлена, если в ЕГРН отсутствуют сведения о местоположении границ земельного участка, на котором они расположены. Исключение составляют линейные объекты и случаи, когда заявление подаётся в связи с прекращением существования этих объектов.

Именно неразрешённый вопрос с границами земельного участка становится препятствием для регистрации прав на расположенное на нём здание. Тот факт, что земля государственная и земельный участок (ЗУ) не сформирован, может усложнить ситуацию. Так как его границы не определены, то невозможно установить, на каком участке стоит здание, и проверить, не выходит ли его контур за пределы каких-то границ.

Тот факт, что Конкурсный управляющий землей заниматься не хочет, неправомерно, поэтому есть основания для подачи жалобы в СРО.

Кроме того необходимо проводить кадастровый работы.

К сожалению, если здание учтено в

ЕГРН, но не привязано к координатам и при

этом отсутствует сформированный земельный участок (ЗУ), регистрация права собственности на здание действительно может быть приостановлена Росреестром.

Основание — нарушение требований к однозначному определению местоположения объекта недвижимости, а также отсутствие правового режима земельного участка, на котором он расположен.

Вот что можно сделать :

1. Уточнение местоположения здания

Даже если координаты в ЕГРН отсутствуют, можно провести межевые работы с участием кадастрового инженера для:

Определения точных координат углов здания;

Формирования заявки на постановку на кадастровый учёт с привязкой к местоположению.

Важно: здание должно быть физически расположено на земле, и его местоположение должно быть определено в соответствии с требованиями к точности (обычно — до 0,1–

0,5 м в зависимости от зоны).

2. Формирование земельного участка

Поскольку земля государственная, а участок

не сформирован, необходимо инициировать

его формирование. Возможные пути:

Обращение в орган местного самоуправления (ОМСУ)

Подайте заявление о формировании земель

ного участка в администрацию муниципалитета.

Укажите, что здание уже учтено в ЕГРН,

и необходимо оформить землю под ним.

Земля может быть предоставлена без торгов, если:

Здание является объектом недвижимости,

право на которое подлежит регистрации;

Земля необходима для эксплуатации этого объекта (ст. 36 ЗК РФ).

Если конкурсный управляющий отказывается действовать, вы как заинтересованное лицо (например, кредитор, инвестор или будущий покупатель) вправе инициировать

процесс формирования ЗУ — особенно если

есть перспектива дальнейшего оборота

объекта.

Здравствуйте!

В этом случае надо сначала приобрести здание, зарегистрировать на него переход права собственности в установленном порядке (ст. 8.1. ГК РФ).

Потом обратиться к кадастровому инженеру с документами на здание и на землю.

Провести межевание участка, поставить его на кадастровый учет.