Как продать квартиру, купленную с материнским капиталом?

Здравствуйте, Марина Александровна!

Использование средств материнского капитала накладывает на родителей обязанность по соблюдению имущественных прав детей. Это регулируется ФЗ от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", а также Семейным кодексом РФ.

При продаже квартиры вы должны гарантировать, что имущественные права детей не будут ущемлены. Т.е. средства от продажи (или новая недвижимость) должны обеспечить детям аналогичные доли в новой жилой площади.

2. Получение предварительного разрешения от органа опеки и попечительства.

Предоставить в опеку (ориентировочный перечень):

Заявление от вас как законного представителя.

Паспорта родителей, свидетельства о рождении детей.

Документы на продаваемую квартиру: выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности и доли), договор купли-продажи 2013 года.

Предварительный договор купли-продажи вашей квартиры (или договор с задатком) с указанием цены.

Технические документы на покупаемую квартиру (или документы на ту, которую планируете купить после продажи). Если новая квартира еще не подобрана, опека может дать разрешение при условии открытия специального банковского счета на имя детей, куда поступят деньги от продажи их долей.

Справка о стоимости продаваемой квартиры (отчет оценщика или справка БТИ, но чаще требуют отчет независимого оценщика).

Выписка из домовой книги (лицевой счет) продаваемой квартиры.

Справка из банка об отсутствии задолженности по ипотеке (если она была).

Опека проверит:

Что новая жилплощадь будет не хуже по условиям (метраж, благоустройство).

Что доли, выделенные детям в новой квартире, будут не менее (а на практике опека часто требует больше) по стоимости, чем их доли в продаваемой квартире. Рассчитывается пропорционально: (1/3 от цены продажи) = (стоимость доли ребенка). На эту сумму он должен получить долю в новом жилье.

Далее, "встречная" продажа-покупка (самый надежный). Вы находите покупателя на свою квартиру и одновременно подбираете новую квартиру для себя. Сделки оформляются либо как две независимые, либо через расчеты по аккредитиву, что безопаснее. Доли детям выделяются в новой квартире сразу при покупке. Именно этот вариант проще всего согласовать с опекой.

ИЛИ

Продажа с последующей покупкой. Если новая квартира еще не найдена, опека может разрешить продажу при условии перечисления денежных средств, причитающихся детям (стоимости их долей), на специальный именной блокированный счет в банке. Снять с этого счета деньги можно будет только с повторного разрешения опеки после предоставления документов на новую квартиру с выделенными детям долями.

Если в сделке участвуют несовершеннолетние, требуется обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи (п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Нотариус проверит законность сделки, включая разрешение органа опеки.

После подписания договора нотариус сам подает документы на государственную регистрацию перехода права в Росреестр.

3. Вы владеете квартирой более 5 лет (с 2013 года). Это значит, что вы и дети освобождены от уплаты НДФЛ (13%) при ее продаже (п. 4 ст. 217.1 НК РФ — право собственности более минимального предельного срока владения). Минимальный срок в вашем случае — 5 лет, так как квартира была получена до 2016 года.

Опека будет сравнивать именно рыночную стоимость долей детей, а не их метраж. Если новая квартира дороже, доли могут быть меньше по размеру (квадратным метрам), но равны или больше по стоимости.

Если вы в браке, и квартира приобреталась в браке, даже если она оформлена только на вас, потребуется нотариальное согласие супруга на продажу.

Любая сделка по продаже долей несовершеннолетних без согласия органа опеки является ничтожной (ст. 37 ГК РФ). Ее легко оспорить в суде, и она не будет зарегистрирована Росреестром. Это серьезный риск и для вас, и для покупателя.