Как продать лучше собственную квартиру

Нет, увы. Придётся платить.

С уважением.

Налога не будет - можете в ИФНС для начала утонить - ст. 21 НК РФ.

А жить где будете?

При продаже квартиры за ту же сумму, за которую вы её купили, налог платить не нужно, но до 30 апреля следующего года придётся сходить в налоговую и сдать «нулевую» декларацию, приложив документы о покупке.

Добрый вечер, Василий. Ситуация нестандартная, и вы задали правильный вопрос. Короткий ответ: чтобы не платить налог, вам нужно подождать, пока с момента покупки квартиры не пройдет 5 лет. Продавать прямо сейчас за ту же цену и не платить НДФЛ не получится.

Разберемся детально.

1. Почему не работает срок в 3 года

Обычно при дарении квартиры от близкого родственника (сын — близкий родственник) минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года . Это правило работает, если вы получаете квартиру в дар и потом продаёте её.

Но в вашем случае произошло обратное дарение: сын вернул вам вашу же квартиру. Налоговая служба и Минфин в таких ситуациях считают, что срок вашего владения прерывается, и при обратном получении подаренной квартиры начинает течь заново. А поскольку при обратном дарении оснований для применения льготного 3-летнего срока нет, будет применяться общий минимальный срок владения — 5 лет .

2. Как считать срок 5 лет

Ключевой момент — с какой даты считать эти 5 лет. Согласно разъяснениям Минфина, при продаже имущества, полученного в дар, налогоплательщик вправе учесть расходы дарителя на приобретение этого имущества . В вашей ситуации дарителем выступает сын, который получил квартиру от вас бесплатно, то есть расходов на её приобретение он не нёс. Более того, судебная практика исходит из того, что при возврате дара право собственности восстанавливается, но для целей налогообложения срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности одаряемого (сына) , если квартира была в его собственности. Однако ваш сын владел ею всего 4 месяца, чего явно недостаточно для освобождения от налога.

Вывод: 5-летний срок нужно отсчитывать от даты вашей первоначальной покупки квартиры.

3. Что делать, если продать нужно сейчас

Если вы не можете ждать 5 лет и продаёте квартиру раньше, у вас есть два варианта уменьшить налог до нуля:

Воспользоваться расходами на приобретение. Вы можете уменьшить доход от продажи на сумму документально подтверждённых расходов на покупку этой квартиры (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена продажи равна цене покупки, то налоговая база будет равна нулю, и НДФЛ платить не придётся.

Использовать имущественный вычет. Если первый вариант недоступен (например, нет документов о расходах), вы вправе применить фиксированный вычет в размере 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если квартира продана дороже, с суммы превышения нужно будет заплатить 13% НДФЛ.

Резюмируя:

Чтобы не платить налог совсем, дождитесь истечения 5 лет с даты вашей покупки квартиры.

Если продаёте раньше — налог платить придётся, но его можно уменьшить до нуля или минимизировать, подтвердив расходы на покупку или применив вычет в 1 млн рублей.

Важно: Даже если налог к уплате равен нулю, вы всё равно обязаны подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи .

Здравствуйте!

Вы купили и подарили сыну, тогда сын при продаже ранее 3-х лет мог бы уменьшить доход от продажи на расходы дарителя ( ст. 220 НК РФ)

Сын вам подарил , и вы теперь продаете.

У сына ( дарителя) нет расходов на приобретение квартиры, т к сам ее получил от вас в дар.

Поэтому сейчас при продаже ранее 3-х лет ( подп 1 п 1 ст 217.1 НК) вы сможете только применить вычет 1 млн. ( он дается на все продажи жилья, садовых домов и земельных участков в совокупности в течении года)

За доход принимается большая из 2-х величин:

Либо цена по договору

Либо 0,7-1 ( зависит от региона регистрации) кадастровой стоимости

За минусом 1 млн остальное под налоги 13-15%

13% с налоговой базы до 2,4 млн

15% с налоговой базы свыше 2,4 млн

Может и примет инспектор ваши личные расходы на покупку, если не вникнет в вашу ситуацию по передариванию.

А в чистоте право применить расходную часть вы потеряли.