Продал коммерческое помещение как физ лицо, но являюсь ИП

Требование налоговой правомерно. Доход от продажи коммерческого помещения подлежит включению в декларацию по УСН, а не НДФЛ .

Ключевой фактор — использование помещения в предпринимательской деятельности. Вы сдавали его в аренду, систематически получая прибыль, что является бизнес-деятельностью . Факт приобретения и продажи именно как физическое лицо (без указания статуса ИП в договоре) значения не имеет — судебная практика и Минфин признают доход от продажи коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе, доходом ИП .

Порядок налогообложения:

1. Сумма от продажи включается в базу УСН «доходы» за 2025 год.

2. Поскольку ваш доход превысил 60 млн рублей и вы уже платите НДС 5%, со сделки придется уплатить УСН 6% + НДС 5% от цены продажи .

3. Стоимость покупки помещения (расходы 2022 года) при УСН «доходы» не учитывается.

Платить НДФЛ 13% в данном случае неправильно — это приведет к доначислению налогов, штрафу и пеням при проверке . Подайте уточненную декларацию по УСН и уплатите налоги.

1.Даже ИП-риэлтор на ОСНО с риэлторским ОКВЭДом может продать свою личную квартиру, как физлицо.

2.А ведь вы — селлер на маркетплейсе и ОКВЭД у вас соответствующий, в то время как у риэлторов совершенно другой ОКВЭД.

3.Но налоговики это умолчали.

А ведь у вас это разовая сделка, а не сделка по основному виду деятельности.

4. Для того чтобы "коммерциализировать" сделку по продаже помещения, она должна была юзаться в повседневке вашей. Но и этого не произошло. Ибо помещение вы за наличку сдавали под чёрным флагом. Для налоговиков ваше помещение просто простаивало (иного не доказано).

5. Юристы с сайта особо не вникалали и не заморачивались с ответом, а выдали 《шаблонный ответ для бесплатника》.

А между тем, ситуация ваша, требует вдумчивой работы. Но такая работа бесплатной быть не может.

6. Когда налоговый инспектор будет читать ваш Ответ на Требование ИФНС, он сразу поймёт, с кем он имеет дело. Кто таковой Ответ будет печатать?

7. Нужно посмотреть ваши ОКВЭДы, нужно смотреть историю объекта недвижимости и условия его покупки/продажи. Вы не указали, а не в убыток ли вы продали сей объект? Но и сему аспекту юристы с сайта внимания не уделили.

8. Не спешите отвечать на Требование ИФНС. Разобраться нужно, как следует.

Андрей, приветствую! Оплачиваете как ИП. Практика давно сформирована по данной категории дел.

Здравствуйте, Андрей!

В Вашей ситуации ключевое значение имеет правовая квалификация дохода от продажи нежилого помещения — как дохода физического лица либо как дохода от предпринимательской деятельности. Сам по себе факт приобретения и регистрации имущества на физическое лицо не является определяющим. В соответствии с положениями Налогового кодекса РФ в налоговую базу по УСН включаются все доходы, полученные в рамках предпринимательской деятельности, независимо от того, на кого формально оформлено имущество.

Если помещение фактически использовалось для извлечения дохода (в частности, сдавалось в аренду), налоговый орган обоснованно квалифицирует его как имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В этом случае доход от его реализации подлежит включению в налоговую базу по УСН, а не обложению НДФЛ как дохода физического лица. Данная позиция подтверждается сложившейся судебной практикой, согласно которой решающим является экономическое содержание операции, а не формальная регистрация права собственности.

Таким образом, в Вашей ситуации применение режима налогообложения как для физического лица (НДФЛ 13%) возможно только при условии доказательства, что помещение не использовалось в предпринимательской деятельности и носило личный инвестиционный характер, что при наличии факта сдачи в аренду будет крайне затруднительно.

Дополнительно следует учитывать вопрос налогообложения НДС. Поскольку в 2025 году Вы превысили установленный порог дохода и стали плательщиком НДС, реализация имущества, используемого в предпринимательской деятельности, может быть признана объектом обложения НДС в силу Налогового кодекса РФ, если операция квалифицируется как осуществлённая в рамках предпринимательской деятельности.

Таким образом, с высокой степенью вероятности налоговый орган правомерно требует включения дохода от продажи помещения в налоговую базу по УСН, а также может ставить вопрос о начислении НДС.