Как получить исполнительную документацию и смету от подрядчика-арендодателя?

Добрый день. Ситуация осложнена тем, что ваш договор содержит фиксированную цену, а собственник помещения выступает одновременно и подрядчиком. Тем не менее, методы воздействия на него существуют.

Ваша опора — нормы Гражданского кодекса о подряде и принцип добросовестности. Хотя формы КС-2, КС-3 не являются строго обязательными (стороны могут использовать УПД), вы вправе требовать детализации, чтобы проверить фактический объём и стоимость работ.

Что можно предпринять в правовом поле:

1. Направьте подрядчику официальную претензию с требованием предоставить детализированные акты (например, по форме КС-2) и справку КС-3, а также исполнительную документацию. Укажите, что отсутствие расшифровки при фиксированной цене нарушает принцип возмездности и лишает вас возможности проверить экономическую обоснованность затрат.

2. Если последует отказ, назначьте независимую строительно-техническую экспертизу для определения фактического объёма, качества и стоимости работ. О предстоящем осмотре письменно уведомите подрядчика.

3. При подтверждении завышения стоимости обращайтесь в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) или о пересмотре цены. Суд будет оценивать дело с учётом принципа добросовестности, и совпадение продавца услуги и собственника здания в одном лице может быть расценено как злоупотребление правом.

Вы вправе требовать от подрядчика:

-передачи исполнительной документации, если её наличие предусмотрено договором или без неё невозможно использовать результат работ по назначению;

-оформления актов по формам КС-2 и КС-3 , если это согласовано в договоре либо необходимо для фиксации объёма и стоимости работ.

Для этого:

Направьте подрядчику письменное требование о передаче исполнительной документации и оформлении актов КС-2 /КС-3 с указанием срока исполнения.

Если подрядчик отказывается, соберите доказательства несоответствия объёма/стоимости работ договорным условиям (например, заключение независимого эксперта)

При неурегулировании спора в досудебном порядке обратитесь в арбитражный суд с иском о понуждении к передаче документации и/или о корректировке цены работ.

Важные моменты, которые следует оценить для определения исхода дела:

-условия договора о порядке приёмки, составе документации и цене работ;

-наличие доказательств выполнения работ в объёме, не соответствующем оплате;

-подтверждение того, что отсутствие исполнительной документации препятствует использованию результата работ.

ГК РФ (ст. 702, 711, 720, 726, 753);

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учёте» (ч. 4 ст. 9).

А что хотите проверить.... Чтобы вам нарисовали КС под сумму)

Не нравится экспертиза только

Ваш главный козырь — исполнительная документация

Тот факт, что подрядчик является собственником здания, не освобождает его от обязанности передать вам исполнительную документацию (исполнительную документацию). Это грубая ошибка вашего бывшего руководителя, которую сейчас можно исправить в суде.

Что требует закон:

На смонтированное оборудование (вентиляция, ВРУ, пожарная сигнализация) обязательно нужны паспорта, сертификаты, схемы, акты скрытых работ.

Почему это критично: Вы арендаторы. Когда вы будете съезжать, собственник (который сейчас выступает подрядчиком) может предъявить вам претензии за "порчу" помещения, если у вас на руках не будет документов, подтверждающих, что установленное оборудование соответствует нормам.

Как воздействовать:

Направьте подрядчику официальную претензию (письмо с уведомлением):

"В соответствии со ст. 726 ГК РФ, подрядчик обязан передать заказчику информацию, касающуюся эксплуатации результата работ. Требуем предоставить исполнительную документацию на скрытые работы и смонтированное оборудование (ВРУ, вентиляция, пожарная сигнализация): сертификаты, паспорта, схемы, акты испытаний. Без этих документов результат работ не имеет потребительской ценности для арендатора, и мы не можем принять его в эксплуатацию."

Если не даст — вы имеете право не оплачивать остаток и подать в суд. Суд встанет на вашу сторону, так как без исполнительной документации использовать оборудование опасно и незаконно (особенно пожарную сигнализацию и ВРУ).

Обращайтесь к юристу за помощью

Здравствуйте.

Вы можете запросить информацию по договору у подрядчика на основании ст.726 ГК РФ. Включая смету (она должна быть по договору подряда), исполнительную документацию и КС.

Сделать это можно путем направления письменной претензии. Укажите сроки предоставления информации.

Можно будет провести экспертизу результатов работ, если ещё этого не делали.

С уважением.

Добрый день!

Исходя из описанных Вами обстоятельств дела, для защиты Ваших прав и интересов, как советовали коллеги, необходимо проведение экспертизы. Скорее всего подрядчик на этапе переписки не хочет детализировать объем с разбивкой по суммам, ему это неинтересно. Точнее уже сейчас не хочет этого делать. Экспертиза как один из видов доказательства и способа защиты является действенным инструментом.

По озвученным сумма (а они большие) есть все основания полагать, что дело выльется в судебное разбирательство.

Обращайтесь при необходимости за помощью. Имею большой опыт ведения дел в спорах по договорам подряда, в том числе с проведением судебной строительно-технической экспертизы и ее сопровождением.

С уважением!

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, если в договоре не предусмотрено иное, текущий ремонт является обязанностью арендатора.

В вашем случае работы включали монтаж новых систем (вентиляции, пожарной сигнализации, ВРУ), что может выходить за рамки текущего ремонта и приближаться к капитальному или улучшению имущества.

Исполнительная документация обязательна для подтверждения объёма и качества выполненных работ, особенно при спорах о стоимости.

Её состав регламентируется Приказом Минстроя РФ от 16.05.2023 № 344/пр.

В исполнительную документацию входят:

акты освидетельствования скрытых работ;

акты освидетельствования строительных конструкций;

исполнительные схемы и чертежи;

акты испытания технических устройств;

документы о контроле качества материалов и оборудования;

журналы учёта работ.

Отсутствие такой документации затрудняет проверку объёма и качества работ, что создаёт риски для арендатора.

Направьте письмо с требованием передать исполнительную документацию и детальную смету на выполненные работы.

В письме укажите, что отсутствие этих документов нарушает Ваши права, как заказчика и затрудняет проверку соответствия работ договору.

Приложите копии договора и других релевантных документов.

Если в договоре есть положения, обязывающие подрядчика предоставить исполнительную документацию или смету, сошлитесь на них в требовании.

Даже если такие положения отсутствуют, Вы вправе требовать документы, необходимые для проверки исполнения договора.

Если подрядчик отказывается предоставить документы или Вы сомневаетесь в достоверности представленных данных, можете заказать независимую экспертизу. Эксперт сможет оценить реальный объём и стоимость работ, что пригодится в дальнейшем при разрешении спора.

В том случае, если переговоры не помогут, подайте иск в арбитражный суд (так как речь идёт о споре между юридическими лицами).

В иске потребуйте:

обязать подрядчика передать исполнительную документацию и смету;

провести судебную экспертизу для определения реальной стоимости работ;

уменьшить размер задолженности, если экспертиза подтвердит завышение стоимости.

В суде придётся доказать, что работы были выполнены с нарушениями (например, завышение стоимости оборудования) и что отсутствие документации мешает установить действительный объём работ.

Формы КС-2 (акт о приёмке выполненных работ) и КС-3 (справка о стоимости работ) являются стандартными документами для приёмки строительных работ.

Если в договоре было предусмотрено принятие работ на основании УПД, а не КС-2, КС-3, то изменить этот порядок можно только по соглашению сторон.

Даже при наличии УПД Вы можете потребовать детализации работ и материалов, если это необходимо для проверки исполнения договора. Если подрядчик отказывается предоставлять такие данные, это может быть основанием для оспаривания акта приёмки и суммы задолженности.

Здесь ваша главная проблема — отсутствие первичной документации: при цене работ «одной суммой» без детализации, подписанных КС-2 и исполнительной документации, факт выполнения работ формально не доказан (ст. 743, 753 ГК РФ). Если подрядчик подаст в суд, добивайтесь назначения строительной экспертизы — она определит реальный объем и стоимость работ даже при отсутствии у вас на руках бумаг.

Здравствуйте вы можете написать претензию на их адрес и запросить смету