Как включить в ДКП условия о юрисдикции и судебных издержках?

Здравствуйте. Договор составляется индивидуально.

Здравствуйте! Ваш риелтор неправ: условие о компенсации расходов важно, а пункт о месте проведения суда (договорная подсудность) — критически необходим. Без него вам действительно придется лететь судиться в новый город продавца. Согласно ст. 32 ГПК РФ, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность дела.

Чтобы защитить себя, включите в текст ДКП следующие юридически точные формулировки:

1. Формулировка про место суда (Договорная подсудность)«Сторон пришли к соглашению об изменении территориальной подсудности и установили, что все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, в том числе касающиеся его исполнения, нарушения, прекращения или недействительности, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения Объекта недвижимости (указать конкретный суд, например: Кировском районном суде г. Ярославля)».

2. Формулировка про судебные издержки. «В случае неисполнения Продавцом обязательств по снятию с регистрационного учета в сроки, указанные в п. Х настоящего Договора, Продавец обязуется полностью возместить Покупателю все понесенные им убытки, включая расходы на оплату услуг представителей (адвокатов), государственную пошлину и иные судебные издержки, связанные со снятием граждан с регистрационного учета в судебном порядке».

Дополнительный совет (самый надежный способ). Штрафы в договоре — это хорошо, но за ними придется бегать. Самый эффективный способ заставить продавца выписаться быстро — заблокировать часть денег на аккредитиве или в банковской ячейке (например, 50 000 – 100 000 рублей).

Пропишите в условиях получения денег банком: «Продавец получает финальную сумму только после предоставления чистой выписки из домовой книги (или Справки о зарегистрированных лицах), подтверждающей, что в квартире никто не прописан». В этом случае продавец выпишется за три дня.

"Чтобы не пришлось подавать по месту жительства продавца" - если он пропишется в другом городе - то ваша проблема отпадет сама собой)

Условие о судебных издержках регулируется ГПК РФ. Если выиграете дело, ответчик и так возместит вам судебные издержки без условия в договоре. Проиграете - вы возместите судебные издержки независимо от условия в договоре.

Здравствуйте.

1. Срок снятия с регистрационного учета

Обычно формулируется так:

2. Ответственность за нарушение

В случае нарушения указанного срока Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере ___ рублей за каждый день просрочки.

3. Компенсация судебных расходов

В случае необходимости обращения в суд для снятия с регистрационного учета лиц, не выписавшихся в установленный срок, Продавец обязуется возместить Покупателю все понесённые им судебные и иные расходы, связанные с подачей и рассмотрением такого иска.

4. Подсудность споров

Очень важный момент! Согласно ст. 30 Гражданского процессуального кодекса РФ, иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в суд по месту нахождения имущества. Однако, если речь идет именно о снятии с регистрационного учета (не о споре о праве собственности), некоторые суды могут трактовать подсудность иначе (по месту жительства ответчика). Поэтому включать в договор условие о подсудности имеет смысл, но нужно учитывать, что суд может не принять его во внимание, если это противоречит закону.

Пример формулировки:

Все споры, связанные с исполнением настоящего договора, в том числе споры, связанные со снятием с регистрационного учета лиц, не выписавшихся в установленный срок, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения квартиры.

ВАЖНО: Даже если вы это пропишете, суд может применить правила ст. 30 ГПК РФ, но такая оговорка в договоре поможет вам обосновать свою позицию при возникновении споров.

Итоговый пример блока в договоре:

4.1. Продавец обязуется в течение ___ (указать срок) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности снять с регистрационного учета всех лиц, зарегистрированных в квартире.

4.4. Все споры, связанные с исполнением настоящего договора, подлежат рассмотрению в суде по месту нахождения квартиры.

Рекомендация:

Риэлторы часто не хотят усложнять договоры, но ваша позиция абсолютно разумна. Если продавец надежный — он не будет возражать против такой формулировки. В случае отказа — это тревожный сигнал.

Никак. Законом не предусмотрено подсудность по месту нахождения недвижимости. Только по месту регистрации ответчика.

Здравствуйте. Ваше желание защитить себя в суде понятно, но включать в договор условие о распределении судебных издержек и изменении подсудности нужно очень осторожно. Часть ваших требований может быть признана незаконной.

Можно ли возложить судебные издержки на продавца

Нет, это незаконно. Судебные расходы всегда распределяет суд по итогам разбирательства, руководствуясь статьей 98 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) РФ. Основной принцип — проигравшая сторона возмещает расходы победителю. Условие договора, по которому судебные издержки несет только продавец, противоречит закону и в суде будет признано ничтожным. Оно лишь создаст иллюзию защиты.

Можно ли изменить подсудность спора

Да, это возможно и абсолютно законно. Вам нужно включить в договор условие о договорной подсудности. Статья 32 ГПК РФ позволяет сторонам по своему соглашению изменить территориальную подсудность для спора до того, как он будет передан в суд.

Правильная формулировка в договоре купли-продажи может выглядеть так:

«Все споры и разногласия, вытекающие из настоящего договора, подлежат рассмотрению в [название суда] по месту нахождения объекта недвижимости».

Важно правильно выбрать суд. Поскольку спор касается объекта недвижимости, вы можете указать конкретный районный суд по месту нахождения квартиры. Это лишит продавца возможности подать иск в суд по своему новому месту жительства. Суд будет обязан принять иск, если продавец нарушит сроки снятия с учета.

Что касается сроков выписки и штрафов за их нарушение — здесь все в порядке, такие условия включать можно и нужно. Это гражданско-правовая ответственность, которая не связана с судебными издержками и будет действовать, если условия договора нарушены.

420-422 и 431 ГК РФ в помощь

В договоре купли-продажи недвижимости можно и целесообразно закрепить обязанность продавца обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц в определённый срок, предусмотреть штраф за нарушение этой обязанности, а также возложить судебные издержки на продавца. Что касается подсудности — в договоре допустимо установить договорную подсудность, но по искам о снятии с регистрационного учета (выписке) суды, как правило, исходят из правил ст. 28 ГПК РФ: иск подаётся по месту нахождения квартиры. Дополнительно закрепить это в договоре не запрещено, но это не обязательно, так как суд и так будет определять подсудность по закону.

По ст. 558 ГК РФ в договоре купли-продажи жилого помещения можно предусмотреть обязанность продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета до передачи квартиры покупателю.

Нарушение этой обязанности может быть основанием для взыскания неустойки (ст. 330 ГК РФ) либо возмещения убытков (ст. 393 ГК РФ).

Судебные издержки:

По ст. 15, 393 ГК РФ и ст. 100 ГПК РФ стороны могут предусмотреть обязанность продавца возместить все расходы, понесённые покупателем в связи с необходимостью выписки через суд.

Подсудность:

По спорам о снятии с регистрационного учета применяется ст. 28 ГПК РФ — иск предъявляется по месту нахождения жилого помещения.

По соглашению сторон (ст. 32 ГПК РФ) можно изменить территориальную подсудность, но только для дел, возникающих из договорных отношений (например, о взыскании неустойки), а не для споров о снятии с регистрационного учета, где действует императивная подсудность.

Рекомендуемая формулировка для договора:

Обязанность снятия с регистрационного учета:

«Продавец обязуется в течение ___ календарных дней с даты подписания настоящего договора обеспечить снятие с регистрационного учета (выписку) всех лиц, зарегистрированных в отчуждаемой квартире.»

Ответственность за нарушение:

«В случае нарушения указанного срока Продавец уплачивает Покупателю неустойку в размере ___ рублей за каждый день просрочки до полного исполнения обязанности.»

Возмещение судебных расходов:

«В случае необходимости обращения Покупателя в суд для снятия с регистрационного учета зарегистрированных лиц, все понесённые Покупателем судебные расходы (включая госпошлину, расходы на представителя, почтовые расходы и иные издержки) подлежат возмещению Продавцом в полном объёме.»

Подсудность:

«Все споры, возникающие из настоящего договора, рассматриваются в суде по месту нахождения объекта недвижимости.»

Здравствуйте.

По закону продавец и так будет возмещать вам судебные издержки, если решение суда состоится в Вашу пользу (Вы сможете подать соответствующее заявление в рамках рассмотренного дела).

А так, если с регистрацией понятно - в случае неисполнения обязательства продавец понесет материальную ответственность. А, если он не возместит Вам судебные издержки добровольно? Тем более, и сумма их будет известна значительно позже.

Написать можно, как считаете нужным, например так: в случае неисполнения обязательства п. такой то продавец возмещает полную сумму всех судебных издержек, включая расходы на оплату госпошлины, услуг представителя, почтовые расходы, расходы на проезд и др.расходы, понесенные покупателем в связи с неисполнением продавцом данного обязательства.

С уважением.

Ничего это не лишнее Какие условия договора в этой части будут решать только Вам и лишнего тут ничего не может быть

вы подаёте иск по месту регистрации продавца а она именно в том месте где находится квартира

желательно бы ознакомиться с документами для дачи правовой оценки.