Законна ли покупка квартиры с жилищным сертификатом и отдельным займом?

Алеся, да, покупка квартиры с использованием жилищного сертификата и одновременным привлечением отдельного займа (потребительского кредита или ипотеки) законна.

Здравствуйте! Схема незаконна, имеет признаки притворной сделки и несет уголовные риски для обеих сторон.

Законность схемы (ГК РФ и УК РФ). Гражданский кодекс: Договор купли-продажи (ДКП) на 3 млн рублей будет считаться притворной сделкой (ч. 2 ст. 170 ГК РФ), так как он прикрывает реальную сделку на 3,9 млн рублей. Договор займа является мнимым, так как реальной передачи денег по нему не происходит.

Уголовный кодекс: Существует высокий риск квалификации по ст. 159.2 УК РФ (Мошенничество при получении выплат). Вы умышленно предоставляете в УМИ (госорган) ДКП с недостоверной (заниженной) ценой ради обхода их запрета на доплаты. Наличие скрытого займа доказывает умысел и сговор. Тот факт, что 3 млн рублей честно уходят продавцу, не отменяет факта обмана государства относительно реальных условий сделки.

Рассматриваемая вами схема является незаконной и содержит высокие правовые риски. Вы описываете попытку скрыть от государственного органа (УМИ) реальную стоимость квартиры и факт доплаты, что может быть квалифицировано как мошенничество с бюджетными средствами.

Здравствуйте! Такая схема не выглядит «чистой»: если 900 тыс. фактически часть цены квартиры, отдельный заем без связи с ДКП могут признать притворной сделкой по ст. 170 ГК РФ и обходом условий сертификата; при скрытии реальной цены возможны вопросы и по ст. 159.2 УК РФ. По налогам цена 3 млн выше 70% кадастра, это обычно не проблема. Какой вид сертификата и есть ли письменные правила УМИ? Ответы помогут дать точный совет

Не городите огород и высокий забор при отбывании наказания в ИК.

Либо 3,9++, либо 3,0++

Здравствуйте.

С точки зрения Гражданского кодекса РФ схема допустима. Вы приобретаете реальное жильё, часть оплаты идёт за счёт целевого жилищного сертификата (это прямо разрешено правилами программ), а разницу вы покрываете заёмными средствами между физлицами. Уголовно (ст. 159.2 УК РФ) здесь нет состава, если нет умысла на хищение: государство получает свою выплату за фактически купленное жильё, вы не пытаетесь обналичить сертификат фиктивно.

УМИ действительно часто требует «чистый» ДКП без обременений — это их внутреннее правило для упрощения проверки и исключения рисков. Если вы выполните это требование (в ДКП только сертификат), то с их стороны претензий не будет.

Надзорные органы (прокуратура, следственные органы) не станут автоматически видеть нарушение в разделении платежей. Если вы действительно покупаете квартиру, а 900 тыс. — это ваши личные деньги в виде займа, то всё в порядке. Проблемы возникают, когда схему используют для фиктивных сделок (например, чтобы вывести деньги из-под налогообложения или получить сертификат незаконно). Поскольку у вас реальная покупка, рисков по ст. 159.2 нет.

Налоговая не смотрит на соотношение рыночной и кадастровой стоимости в такой ситуации как на автоматическое нарушение. Кадастровая стоимость — это база для расчёта налога при продаже, а не для контроля цены покупки. Если продавец владел квартирой дольше минимального срока (5 лет или иной по закону), он вообще не платит НДФЛ с продажи. Если срок меньше — он декларирует доход, и налоговая проверит, соответствует ли цена рыночным реалиям. Но сама по себе разница (3 млн в ДКП при кадастровой 2 млн) не является доказательством схемы уклонения от налогов, если нет других подозрительных обстоятельств (например, взаимозависимости сторон — родство, аффилированность).

С уважением.

разделение единой сделки на два договора может быть признано притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), если целью является сокрытие истинной цены или условий.