Можно ли сдать квартиру по доверенности и оформить на самозанятую дочь?

Здравствуйте, дочь может, если в условиях доверенности это предусмотрено.

Если собственник предоставил полномочия, то можно - ст. 185 ГК РФ, налоги платит собственник.

Добрый день!

Сдать квартиру можно, если в доверенности дочери прямо указано право сдавать квартиру в наем, аренду, подписывать договор, получать деньги и совершать связанные с этим действия. По ст. 182 и 185 ГК РФ дочь в этом случае действует как представитель тещи, а по ст. 671 ГК РФ наймодателем может быть собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо. Но оформлять договор именно на дочь как на арендодателя не стоит, если квартира принадлежит теще. Правильно писать: арендодатель - теща, в лице представителя - дочери, действующей по доверенности. Доход от аренды юридически получает собственник, то есть теща, поэтому налог должна платить она. Самозанятость дочери здесь не поможет, если квартира не ее и она не получает доход как собственник. ФНС допускает НПД для сдачи жилых помещений, но доход должен относиться к лицу, которое фактически сдает свое имущество или имеет законное основание получать этот доход. Лучший вариант: теще зарегистрироваться самозанятой и платить НПД с аренды квартиры. Дочь по доверенности может подписать договор и передавать документы, но чеки и налог лучше оформлять от имени тещи как собственника.

Правовые основания: ст. 182, 185, 671 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона № 422-ФЗ

Сергей, Да, такую схему оформить можно. Я бы сказала так: наличие у дочери статуса самозанятой — это даже плюс, а не препятствие. Главное здесь — правильно выстроить цепочку документов. Давайте разложу по пунктам, чтобы было понятно.

Дочь выступает представителем тёщи (собственницы). Она действует не от своего имени, а от имени тёщи — на основании доверенности. В договоре аренды в преамбуле будет указано: «Наймодатель — [ФИО тёщи], действующий в лице представителя [ФИО дочери] по доверенности №... от...». То есть юридически арендодателем остаётся тёща, а дочь просто совершает от её имени нужные действия: показывает квартиру, ведёт переговоры, подписывает договор, принимает оплату.

Чтобы всё сработало гладко, в доверенности нужно чётко прописать конкретные полномочия:

право сдавать квартиру внаём;

право заключать договор аренды (с указанием, какие условия представитель вправе согласовывать — срок, сумму, порядок оплаты);

право получать арендную плату от имени собственника.

Важное предупреждение: в доверенности нельзя писать, что представитель заключает договор «от своего имени». Если такая формулировка появится, это уже не представительство, а посредничество — и схема рушится.

Ещё советую сразу прописать срок действия доверенности и запрет (или разрешение) на передоверие.

Тот факт, что дочь — самозанятая, не мешает ей быть представителем. Она не становится арендодателем, поэтому её статус плательщика НПД тут не вступает в конфликт с ситуацией.

Но есть нюанс с налогами. Налог (НПД) платит тот, кто фактически получает доход. Если дочь примет деньги от арендатора и сразу переведёт их тёще — налог платит тёща (как собственник). А если дочь оставит деньги себе (например, чтобы потом передать тёще наличными или на карту), то формально доход получен ею, и тогда ей нужно будет сформировать чек в «Моём налоге» и заплатить НПД. Поэтому в процессе лучше сразу договориться и зафиксировать, как именно будет проходить передача денег, чтобы не возникло путаницы.

Перед визитом к нотариусу обсудите с дочерью, какие именно полномочия ей нужны — это поможет составить точный текст доверенности.

После оформления сделайте копии доверенности и приложите их к договору аренды — это снимет вопросы у арендатора.

Если возникнут споры (например, по условиям договора), представитель сможет действовать в интересах собственника только в рамках тех полномочий, что прописаны в доверенности.

В целом схема рабочая. Советую начать с визита к нотариусу — он поможет составить текст доверенности с учётом всех ваших нюансов. Удачи с арендой!

Доход от сдачи квартиры в аренду признается доходом собственника (тещи), а не дочери, даже если дочь фактически получает деньги.

Здравствуйте. Если в доверенности есть полномочия, то можете сдавать от имени тёщи, но документ будет подписывать ее дочь. Однако налог все равно придется уплачивать собственнику, т.е. теще.

Я бы рекомендовала оформить самозанятость теще, установите приложение "мой налог" себе на телефон, и сами за нее вносите поступления/оплачивайте налог и т.д.