Как узаконить самовольную реконструкцию 2000 года до реакции стройнадзора?

Здравствуйте!

Уточните пожалуйста: реконструкция 2000 года изменила площадь или этажность дома по сравнению с тем, что указано в первоначальных правоустанавливающих документах, или речь идёт о пристройке без изменения параметров?

Предварительно можно сказать, что действовать по дачной амнистии прямо сейчас — это правильная и срочная тактика: подача уведомления или технического плана опережает реакцию стройнадзора и существенно улучшает вашу правовую позицию.

Дачная амнистия на ИЖС действует до 1 марта 2031 года. Дачная амнистия распространяется в том числе на объекты индивидуального жилищного строительства, реконструкция которых начата до 4 августа 2018 года. Поскольку ваша реконструкция произведена в 2000 году — вы полностью попадаете под её действие. Амнистия позволяет узаконить объект в административном, то есть внесудебном порядке, без получения разрешения на строительство.

В силу части 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на данный земельный участок.

Обращение в стройнадзор ещё не означает запрет на легализацию. Поступление жалобы от соседей в стройнадзор само по себе не блокирует право на административную легализацию через дачную амнистию. Закон не устанавливает, что начало проверки стройнадзором автоматически лишает собственника права воспользоваться упрощённым порядком регистрации. Именно поэтому действовать следует немедленно — до получения официального предписания.

Первый шаг — заказать технический план у кадастрового инженера. Для регистрации по дачной амнистии требуется технический план объекта, подготовленный аккредитованным кадастровым инженером. В техническом плане будут отражены фактические параметры дома после реконструкции. Именно технический план — ключевой документ, без которого ни уведомительный порядок, ни упрощённая регистрация невозможны.

После технического плана подаётся уведомление в местную администрацию. На основании технического плана нужно подать уведомление об окончании реконструкции в орган местного самоуправления либо напрямую через МФЦ в Росреестр. Администрация проверяет соответствие объекта установленным параметрам — не более трёх надземных этажей и не более двадцати метров высотой. Если параметры соблюдены, право регистрируется.

В силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Получение предписания от стройнадзора осложняет, но не блокирует легализацию. Если стройнадзор успеет вынести предписание об устранении нарушений раньше, чем вы успеете зарегистрировать право, — ситуация усложнится. Предписание стройнадзора само по себе не прекращает право на легализацию, однако может перевести процедуру из административной в судебную. Именно поэтому каждый день промедления сейчас работает против вас.

Начать следует уже сегодня — позвонить кадастровому инженеру. Срок подготовки технического плана, как правило, составляет от пяти до четырнадцати рабочих дней. Параллельно стоит запросить в администрации градостроительный план земельного участка, который также потребуется для оценки соответствия реконструкции параметрам. Чем быстрее технический план будет готов и подан в МФЦ, тем сильнее ваша правовая позиция — в том числе при возможном диалоге со стройнадзором.

В силу статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщик, осуществивший строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства до 4 августа 2018 года, вправе до 1 марта 2031 года направить уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления.

Для точного ответа конечно лучше уточнить: право собственности на дом в нынешних параметрах уже зарегистрировано в ЕГРН или объект вообще не поставлен на кадастровый учёт, поскольку от этого зависит порядок оформления документов.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.