Можно ли отказаться от договора аренды с ТЦ, если он не зарегистрирован в Росреестре?

Да, вы можете отказаться от договора аренды (соглашения о переуступке), но с важными юридическими нюансами. Пока договор не подписан второй стороной (ТЦ) и не зарегистрирован в Росреестре, он имеет разный статус для вас и для третьих лиц:

До подписания ТЦ: Если у вас есть доказательства, что ТЦ еще не подписал документ, договора юридически не существует (ст. 434, 435, 438 ГК РФ). Вы имеете право письменно отозвать свою подпись (акцепт) в любой момент до того, как ТЦ направит вам ваш подписанный экземпляр.

До регистрации в Росреестре: Если ТЦ успел подписать бумагу, но она не зарегистрирована, договор уже считается заключенным для вас и ТЦ (согласно позиции Верховного Суда РФ), но еще не действует для третьих лиц. Просто так «передумать» из-за отсутствия регистрации нельзя, если в тексте нет права на односторонний отказ.

Отказ от договора аренды напрямую не связан с фактом его регистрации в Росреестре. Отсутствие регистрации не является безусловным основанием для отказа, а сам по себе незарегистрированный договор может быть признан заключенным.

1. Юридическое значение отсутствия регистрации

Регистрация влияет на отношения с третьими лицами, а не между сторонами договора:

Для вас и ТЦ: договор обязателен с момента подписания (ст. 425 ГК РФ). Суды обязывают оплачивать аренду даже без регистрации.

Для третьих лиц: договор считается заключенным только с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Суды не позволяют стороне ссылаться на отсутствие регистрации, чтобы оспорить заключенность договора (Постановление Пленума ВАС РФ № 73).

2. Как можно отказаться от договора?

По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ): самый простой путь, если ТЦ согласен.

В судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ): если ТЦ не согласен, только через суд при существенном нарушении с его стороны (например, если ТЦ создает препятствия для работы).

В одностороннем порядке (ст. 450.1 ГК РФ): только если это прямо прописано в договоре. Поскольку в вашем договоре это не предусмотрено, этот вариант недоступен.

Его не может не быть. Можете

Согласно ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации (например, аренда недвижимости на срок более года), считается заключенным с момента такой регистрации. Если договор не зарегистрирован, он считается незаключенным. Однако если стороны уже приступили к исполнению (например, вы фактически пользуетесь помещением), суд может признать его заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ).