Входят ли участки, купленные у муниципалитета, в границы СНТ?

Здравствуйте.

Границы СНТ определяются проектной и землеустроительной документацией (проектом межевания, проектом организации и застройки, актом о предоставлении земли), а не фактом покупки участка; участки собственников считаются находящимися в границах СНТ, только если они изначально включены в утверждённый контур территории товарищества согласно документам, при этом по ФЗ № 217 включение в границы СНТ участков частных лиц, не являвшихся учредителями, по общему правилу не допускается.

С уважением.

Вопрос хороший, и ситуация действительно может запутать. Я бы сказала так: сам по себе факт покупки участка у муниципалитета не означает автоматически, что он вошёл в границы СНТ. И наоборот: то, что участок физически окружён участками членов СНТ, тоже не делает его частью товарищества юридически. Разбираемся детальнее.

Как определяются границы СНТ

Границы территории садоводства закрепляются официально — через проект межевания территории. В этот документ закладывают:

садовые/огородные участки, которые принадлежат учредителям товарищества;

земли или участки, которые находились в государственной или муниципальной собственности — но с важным ограничением: их площадь не может превышать 25% от суммарной площади участков учредителей.

То есть муниципальная земля может попасть в границы СНТ — но только при создании товарищества и при соблюдении этого лимита. Просто выкупить кусок у администрации и «автоматом» включить его в границы нельзя: нужно, чтобы это прямо зафиксировали в проекте межевания при формировании территории СНТ.

А что с участками соседей?

Ключевая норма: по закону (ст. 4.1 ФЗ № 217-ФЗ) в границы СНТ запрещено включать участки, которые принадлежат лицам, не являющимся учредителями товарищества. Исключение — как раз те самые земли государственной или муниципальной собственности, которые специально закладывают в проект межевания при создании СНТ.

Поэтому если соседи купили свои участки у муниципалитета после того, как границы СНТ уже были официально утверждены (зафиксированы в проекте межевания), и при этом в этом проекте их участки не были заложены — юридически они не входят в территорию СНТ, даже если физически окружены участками членов товарищества.

Что делать в вашей ситуации?

Чтобы разобраться, советую сделать следующее:

Запросить проект межевания территории вашего СНТ. Именно в нём чётко прописано, какие именно контуры и площади включены в границы товарищества.

Сопоставить проект с кадастровыми планами всех спорных участков (и тех, что куплены у муниципалитета, и соседних). Посмотрите, совпадают ли контуры в проекте с реальными границами на кадастровой карте.

Если выяснится, что какой-то участок физически внутри «зоны СНТ», но в проекте межевания его нет — это повод для обсуждения с правлением: возможно, потребуется инициировать корректировку проекта (но это сложный процесс, требующий решений общего собрания и новых кадастровых работ).

В общем, физическая близость — не юридический критерий. Главный ориентир — документ, которым закреплены границы территории СНТ.

1. Находятся ли участки собственников в границах СНТ?

Да, безусловно. Согласно ст. 4.1 Федерального закона № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», территория садоводства (СНТ) состоит из садовых земельных участков членов товарищества и земель общего назначения. Тот факт, что собственники выкупили свои земли у муниципалитета или иных лиц, никак не выводит их за пределы границ СНТ. Если при межевании их индивидуальных участков они были включены в общую территорию товарищества, они остаются внутри нее до тех пор, пока границы СНТ официально не будут изменены.

Более того, согласно ч. 9 ст. 4.1 ФЗ-217, один земельный участок может быть включен в границы только одной территории садоводства. Это исключает ситуацию, при которой частный участок мог бы находиться одновременно вне СНТ, но физически окруженный его землями.

2. Какая в данном случае граница СНТ?

Граница СНТ — это внешняя замкнутая линия всей территории товарищества, которая включает в себя как частные участки, так и оставшиеся муниципальные земли (дороги, проезды, площадки). В вашем случае эта граница проходит по внешней кромке всех существующих участков, образуя единый контур.

Юридическое определение: Границы определяются проектом межевания территории (ПМТ), который утверждается общим собранием членов СНТ (ч. 3 ст. 4.1 ФЗ-217).

Фактическая ситуация: Поскольку вы купили свой участок у муниципальных властей внутри уже существующего массива, скорее всего, проект межевания был разработан еще на этапе создания СНТ. Ваш участок просто заполнил одну из лакун (пустот) муниципальной земли внутри этого контура. При этом закон ограничивает площадь таких государственных или муниципальных земель внутри СНТ: она не может превышать 25% от суммарной площади участков учредителей товарищества (ч. 5 ст. 4.1 ФЗ-217).

Необходимо проверить, поставлен ли участок на кадастровый учёт с указанием категории земель и вида разрешённого использования. Если участок относится к землям сельхозназначения с ВРИ «для садоводства», это подтверждает его принадлежность к СНТ.