Стоит ли продавать дом в ипотеке покупателю с несовершеннолетним?

Покупатель обращается в органы опеки с заявлением о предварительном одобрении сделки. В разрешении должно быть указано: «разрешается продажа квартиры при условии выделения доли в доме по адресу …».

Сделка возможна, но для вас она сопряжена с юридическими рисками из-за несовершеннолетних и наличия действующей ипотеки. Основная сложность заключается в том, что по закону в обремененном (заложенном) доме банки крайне неохотно позволяют выделять доли детям

Вы никакому чужому ребенку никаких долей в своем доме выделять вообще не обязаны.

Это дело покупателя, и он займется этим после покупки дома.

Что-то я уже как-то это... напрягся слегка...

"Наличные"... "Доля в доме до покупки"...

Здравствуйте. На ваше усмотрение. Это не запрещено.

Обратитесь к риэлтору.

Здравствуйте.

Сделку с участием доли несовершеннолетнего и ипотечного жилья можно провести, но только при согласовании с органами опеки и банком; ключевая защита продавца — жёстко зафиксировать в договоре обязательство о выделении доли, привязать выплату денег к его исполнению (через аккредитив или эскроу) и обеспечить нотариальное удостоверение сделки, а успех всей цепочки во многом зависит от синхронного проведения обеих сделок.

С уважением.

Можете продавать но разумеется выделять долю ребёнку до самой сделки купли-продажи ни в коем случае нельзя они потом откажутся продавать Или что-нибудь не получится у них и у вас доля ребёнка останется в вашей собственности.

Поэтому пусть получает разрешение на продажу органа опеки с условиями покупки и оформления доли ребёнку в том числе ,но не оформление доли за ребёнком до сделки, то есть за ваш счёт..

Вам это совершенно невыгодно и крайне рискованно.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, покупатель обращается в органы опеки с заявлением о предварительном одобрении сделки (ст.37 ГК РФ. В разрешении должно быть указано: «разрешается продажа квартиры при условии выделения доли в доме по адресу и получив предварительное одобрение, вы с покупателем заключаете предварительный договор купли-продажи вашего дома. В договоре пропишите: обязательство покупателя продать свою квартиру и получить деньги, сроки, задаток (например, 10-20% от цены).

И после продажи квартиры (ст.454 ГК РФ) покупатель получает деньги. Далее вы снимаете обременение по ипотеке (если остаток долга погашается из средств покупателя или вы гасите сами). Банк даёт согласие на продажу.

Заключаете основной договор купли-продажи. В момент регистрации перехода права собственности покупатель выделяет долю ребенку. Регистрация производится одновременно с переходом права на вас (вам нужно снять обременение до этого).

Таким образом, с юридической точки зрения,

Рад был помочь !

Здравствуйте!

Для принятия взвешенного решения по данной сделке необходимо учитывать нормы гражданского и семейного законодательства, а также сложившуюся практику взаимодействия с органами опеки и попечительства.

1. Стоит ли идти на такую сделку?

Сделка с недвижимостью, в которой собственником является несовершеннолетний, всегда сопряжена с повышенными рисками и длительными сроками согласования.

Риски для вас: Основной риск заключается в том, что процесс получения разрешения органов опеки может затянуться или закончиться отказом. Если вы начнете процедуру выделения доли ребенку в своем доме до момента полной оплаты, вы можете столкнуться с тем, что право собственности ребенка будет зарегистрировано, а сделка купли-продажи по каким-либо причинам сорвется.

Сложность: Выделение доли в ипотечном жилье (вашем доме) технически затруднительно, так как требует согласия банка-залогодержателя. Банки неохотно идут на изменение состава собственников в период действия ипотечного договора.

Вердикт: Сделка возможна, но она требует высокого уровня юридического сопровождения и участия нотариуса. Если покупатель не готов к прозрачным и безопасным для вас схемам, лучше рассмотреть другие варианты.

2. Пошаговый порядок действий (рекомендуемый)

Чтобы обезопасить себя, необходимо исключить ситуацию, при которой ребенок становится собственником вашего дома до получения вами полной суммы оплаты.

Согласование с банком: Вы должны получить письменное согласие вашего банка на отчуждение дома (или изменение состава собственников).

Предварительный договор: Заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия: покупатель обязуется погасить вашу ипотеку (или внести средства на эскроу-счет), а вы обязуетесь выделить долю ребенку только после выполнения определенных условий.

Получение разрешения опеки: Покупатель подает документы в органы опеки. Важно, чтобы опека одобрила сделку при условии выделения доли ребенку в вашем доме в момент перехода права собственности или после погашения ипотеки.

Сделка:

Покупатель вносит средства (через аккредитив или эскроу-счет).

Происходит погашение вашей ипотеки и снятие обременения.

Подписывается договор купли-продажи, в котором ребенок покупателя включается в число собственников (если это требование опеки).

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

3. Как обезопасить себя?

Чтобы не оказаться в ситуации, когда «дом не продан, а доля выделена», используйте следующие инструменты:

Эскроу-счет: Это самый надежный способ. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Деньги перечисляются вам только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на дом к покупателю (и ребенку). Если сделка не проходит — деньги возвращаются покупателю.

Нотариальное удостоверение: Сделки с участием несовершеннолетних обязательно подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус проверит законность сделки, наличие всех разрешений опеки и чистоту документов.

Условие о выделении доли: В договоре купли-продажи должно быть четко указано, что право собственности ребенка возникает одновременно с переходом права собственности к покупателю, а не до этого момента.

Важное предостережение: Органы опеки часто требуют, чтобы доля ребенка в новом жилье была не меньше, чем в старом. Если ваш дом стоит значительно дороже, чем квартира покупателя, опека может потребовать выделения доли, соразмерной стоимости квартиры, а не стоимости всего дома.

Рекомендация: Настаивайте на том, чтобы покупатель привлек квалифицированного юриста или нотариуса для оформления этой сделки. Не подписывайте никаких соглашений о выделении доли ребенку до того, как получите гарантии оплаты (эскроу-счет).

Выбирайте сами лучшие ответы!

Правовая основа:

ст.28, 37 ГК РФ

Здравствуйте.

Ваш ответ — нет, не стоит, если только вы не готовы к длительной сделке с высоким риском срыва и прямым риском потери части дома.

Кратко по фактам:

1. Юридическая суть требования покупателя

Покупатель прав: при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, органы опеки (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ) требуют одновременного выделения ребенку доли в новом жилье. Но это не ваша проблема. Это обязанность продавца его квартиры.

2. Почему вам нельзя идти на сделку

Главный риск: опека может отказать в одобрении сделки, если сочтет, что доля в вашем доме хуже, чем доля в его квартире (по метражу, стоимости, благоустройству). Отказ может прийти уже после того, как вы:

снимете обременение банка (погасите ипотеку своими средствами или деньгами покупателя),

подпишете предварительный договор о выделе доли ребенку.

Если это произойдет, покупатель свою квартиру не продаст, денег у него нет, и вы останетесь:

с домом, где уже прописан ребенок (если успеете зарегистрировать его долю),

или с подписанным обязательством выделить долю, которое опека будет требовать исполнить.

Судебная практика (Обзор ВС РФ по делам об опеке) однозначно на стороне ребенка — сделку признают ничтожной, а выделенную долю истребуют. Вернуть ее через суд крайне сложно.

3. Как обезопасить себя, если все же решитесь

Единственный безопасный вариант — альтернативная сделка с одновременным переходом прав:

Покупатель продает свою квартиру до покупки вашего дома, но деньги кладет на эскроу-счет.

Вы не подписываете никаких документов о выделе доли ребенку в вашем доме.

Вы не снимаете обременение с дома за свой счет.

Вы подписываете основной договор купли-продажи вашего дома только после получения покупателем положительного предварительного решения опеки, где четко указан ваш дом как место выделения доли.

Без эскроу и без предварительного решения опеки ваши риски неприемлемо высоки.

Ваши действия, если покупатель настаивает:

Требуйте от него письменное предварительное разрешение опеки на покупку вашего дома с указанием точного адреса и размера доли для ребенка.

Снимайте обременение только за счет его средств через банковскую ячейку или аккредитив, но после получения вами на руки выписки из ЕГРН о прекращении его ипотеки на его квартиру (он должен продать свою квартиру и стать собственником чистых денег).

Если эти два условия не выполнены — сделка для вас убыточна и опасна. Откажитесь.

Здравствуйте!

Идти на такую сделку можно, но только по согласованной с банком цепочке. Несовершеннолетний не должен получать долю в Вашем доме заранее. Правильная конструкция: в основном договоре купли-продажи покупателями указываются родитель и ребёнок, а право ребёнка на конкретную долю возникает одновременно с регистрацией перехода права в Росреестре. Никакого отдельного дарения или предварительной передачи доли от Вас быть не должно.

Сначала покупатель получает письменное разрешение опеки на продажу своей квартиры. Требуйте оригинал или заверенную копию, где указаны адрес и параметры Вашего дома, размер доли ребёнка, доля в земельном участке и срок приобретения. Часть 1 статьи 21 Закона № 48-ФЗ устанавливает: «Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать… сделки… по отчуждению имущества подопечного». Разрешение либо отказ выдаются письменно не позднее 15 дней после заявления. Без этого документа не подписывайте основной договор и не принимайте невозвратный задаток.

Затем Вы согласовываете схему с банком, в залоге у которого находится дом. Статья 37 Закона об ипотеке № 102-ФЗ прямо предусматривает, что заложенное имущество может быть продано «лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». Банк должен письменно определить, какая сумма направляется на погашение кредита, когда снимается ипотека и в какой момент документы подаются в Росреестр.

Расчёт проводите не наличными из рук в руки, а через аккредитив или иной банковский механизм. Часть денег направляется непосредственно банку на погашение ипотеки, остаток — Вам после регистрации права покупателей. Если регистрация не состоялась, деньги Вам не перечисляются, а доля ребёнка не возникает. Дом и принадлежащий Вам земельный участок должны продаваться одновременно; статья 552 ГК РФ предусматривает передачу покупателю вместе с домом прав на участок, необходимый для его использования.

Поскольку дом приобретён в браке, подготовьте нотариальное согласие супруги. Пункт 3 статьи 35 СК РФ требует: «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации… необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга».

Продажа квартиры покупателя, принадлежащей в том числе ребёнку, действительно требует нотариуса. Однако продажа Вами целого дома, где ребёнок выступает покупателем, автоматически нотариальной не становится: статья 54 Закона № 218-ФЗ говорит именно об отчуждении имущества, уже принадлежащего несовершеннолетнему. По соглашению сторон нотариуса можно привлечь дополнительно.

Здравствуйте!

Важные вводные, которые необходимо учитывать до начала сделки.

Во-первых, дом является совместной собственностью супругов, несмотря на единоличное владение по документам.

Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено. Раз дом куплен в браке, для его продажи Вам обязательно потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга (ст. 35 СК РФ. Без него сделка может быть впоследствии оспорена супругом в судебном порядке в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о сделке.

Второе - он обременен ипотекой, что требует согласования с банком-залогодержателем. Продажа заложенного имущества без согласия банка-залогодержателя невозможна (ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 346 ГК РФ). Практически это означает, что перед сделкой Вам необходимо обратиться в банк и получить точную сумму остатка долга, а также согласовать порядок досрочного погашения кредита и снятия обременения одновременно с регистрацией перехода права собственности.

Схема, которую описывает покупатель, называется в риэлторской и юридической практике альтернативная сделка или сделка с участием средств несовершеннолетнего. Это законный и широко распространенный на практике механизм, урегулированный Федеральным законом от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" и ст. 37 ГК РФ.

Суть требования органов опеки заключается в следующем: продать долю ребенка в квартире можно только при условии, что взамен ребенку будет предоставлена доля в собственности на другое жилое помещение, причем по площади и стоимости не хуже, чем была (либо лучше). Это гарантия защиты имущественных прав несовершеннолетнего.

Сама по себе сделка не является чем-то рискованным или плохим"э по своей юридической природе. Однако она существенно сложнее обычной купли-продажи и требует: (1) значительно большего времени на оформление (обычно от 3 недель до 2 месяцев только на согласование с опекой); (2) тщательной синхронизации сразу нескольких договоров и переводов денежных средств; (2) профессионального юридического сопровождения.

Соглашаться на такую сделку можно, но только при условии выполнения мер безопасности. Ни в коем случае нельзя соглашаться на упрощенную версию, где Вы сначала передаете (выделяете) долю ребенку, а деньги за дом получаете позже "как получится". Это создает для Вас критический риск остаться без денег и с обремененным домом, в котором зарегистрирован несовершеннолетний.

Теперь о пошаговом плане действий. Первое - предварительное обращение в банк-залогодержатель. Уточните точный остаток задолженности по ипотеке и порядок досрочного погашения с последующим снятием обременения (запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решения суда). Второе - Независимая оценка дома и квартиры покупателя. Закажите оценку рыночной стоимости Вашего дома, а покупателю потребуется оценка его квартиры, чтобы точно рассчитать пропорциональную стоимость доли ребенка в новом объекте (доме). Это необходимо для органов опеки как доказательство того, что имущественные права ребенка не ухудшаются.

Третье - Заключение предварительного договора купли-продажи. Согласно ст. 429 ГК РФ, заключите предварительный договор, в котором зафиксируйте: цену дома и порядок расчетов; условие об обеспечительном платеже (задатке) со стороны покупателя; сроки получения разрешения органов опеки; порядок действий сторон в случае отказа опеки в одобрении сделки; условие о структуре сделки (два договора купли-продажи долей либо один договор с множественностью лиц на стороне покупателя.

Четвертое - Проверка юридической чистоты квартиры покупателя и наличия материнского капитала. Обязательно выясните у покупателя, использовался ли при покупке его квартиры материнский (семейный) капитал. Это критически важно, поскольку в таком случае у покупателя может иметься нотариально удостоверенное обязательство перед СФР о выделении долей всем членам семьи, включая детей, в течение установленного срока. Если такое обязательство есть, требования органов опеки к параметрам выделяемой ребенку доли в Вашем доме будут еще более жесткими и формализованными: доля ребенка должна быть не меньше по площади и не хуже по условиям, чем причитавшаяся ему в старой квартире.

Также запросите у покупателя выписку из ЕГРН на его квартиру, чтобы убедиться в отсутствии иных обременений (арестов, залогов третьих лиц, судебных споров).

Пятое- Получение предварительного согласия органов опеки и попечительства. Это ключевой и обязательный этап, без которого дальнейшие действия лишены смысла. Согласно ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве" и ст. 37 Гражданского кодекса РФ, любое отчуждение имущества несовершеннолетнего (в данном случае - доли ребенка в квартире покупателя) допускается только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства по месту жительства ребенка.

Разрешение опеки должно быть получено до подписания основного договора купли-продажи Вашего дома, а не после. Органы опеки, как правило, выдают такое разрешение только после представления пакета документов, включающего проект договора (или его существенные условия) на приобретение новой доли для ребенка, поэтому покупателю нужно уже на этой стадии иметь согласованные с Вами параметры сделки (цена, площадь доли, которая перейдет ребенку, отсутствие обременений на эту долю на момент регистрации).

Шестое - Согласование механизма расчетов с учетом ипотеки. Органы опеки крайне неохотно одобряют сделки, при которых доля ребенка регистрируется на объект, обремененный ипотекой в пользу третьего лица (банка), даже на непродолжительное время. Поэтому необходимо выстроить сделку так, чтобы снятие обременения с дома происходило одновременно или непосредственно перед регистрацией перехода права на долю ребенка. Технически это реализуется одним из следующих способов: (1) Аккредитив. Покупатель (или его банк, если он тоже берет ипотеку) открывает безотзывный покрытый аккредитив в банке в Вашу пользу на сумму сделки (ст. 867-873 ГК РФ). Условием раскрытия аккредитива является предоставление зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи без обременений либо выписки из ЕГРН об отсутствии залога. Часть суммы, равную остатку ипотечного долга, банк-получатель по Вашему поручению сразу направляет на погашение Вашей ипотеки. (2) Депонирование денежных средств у нотариуса (эскроу через нотариуса). Нотариус может принять денежные средства покупателя в депозит и перечислить их Вам (и, соответственно, банку в счет погашения ипотеки) только после представления документов о регистрации перехода права и снятии обременения. (3) Банковская ячейка. Наиболее традиционный, хотя и менее гибкий способ: закладка денежных средств в ячейку с условиями доступа, зависящими от предъявления зарегистрированных документов.

В любом из этих вариантов настоятельно рекомендую заранее (до сделки) обратиться в банк-залогодержатель и получить письменное согласие на снятие обременения при поступлении денежных средств в определенном порядке, а также точную справку об остатке долга на конкретную дату с учетом возможной просрочки в датах закрытия сделки.

Седьмое - Структурирование основного договора купли-продажи дома. Правильная структура - это не отдельное дарение доли ребенку после получения Вами денег, а единый договор купли-продажи, по которому покупателями выступают сразу несколько лиц (сам покупатель как основной приобретатель и несовершеннолетний ребенок как один из приобретателей причитающейся ему доли), с одновременной государственной регистрацией перехода права на всех приобретателей.

Восьмое- Получение нотариального согласия супруга на продажу дома. Не забудьте про обязательное требование, что для совершения сделки по распоряжению недвижимостью, приобретенной в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие Вашей супруги. Без этого документа Росреестр либо приостановит регистрацию, либо впоследствии сделка может быть оспорена супругом в течение года с момента, когда он узнал о ней.

Девятое - Одновременная подача документов на регистрацию. Оптимально, чтобы все договоры (продажа квартиры покупателя с выделением доли ребенка "на бумаге" через покупку доли в Вашем доме, и продажа Вашего дома) подавались на регистрацию в Росреестр одновременно или в строго определенной последовательности, согласованной заранее с сотрудниками МФЦ либо через нотариуса, обеспечивающего пакетную подачу документов.

——————-

Теперь о том, Как обезопасить себя максимально. Никогда не выделяйте долю ребенку "авансом". Категорически не соглашайтесь на схему, при которой Вы сначала регистрируете долю ребенка в своем доме (то есть заключаете отдельный договор дарения или купли-продажи доли в пользу ребенка), рассчитывая получить деньги от покупателя позже, после продажи его квартиры. В этом случае, если сделка по продаже квартиры покупателя по каким-либо причинам сорвется (отказ опеки, проблемы с покупателем квартиры, изменение решения самого покупателя), Вы окажетесь в ситуации, когда часть дома уже принадлежит чужому несовершеннолетнему ребенку, а деньги Вы не получили. Более того, поскольку это доля ребенка, в дальнейшем ее возврат потребует нового разрешения органов опеки на отчуждение, которое орган опеки может просто не дать, ссылаясь на ухудшение положения ребенка. Вы рискуете застрять с "чужим" совладельцем на неопределенный срок.

Правильная последовательность: единый

пакет документов, подаваемых на регистрацию одновременно, где переход права на дом (в том числе доли ребенку) регистрируется строго синхронно с поступлением денежных средств в Ваше распоряжение через эскроу-механизм, аккредитив или депозит нотариуса, описанные выше.

Используйте обеспечительный платеж или задаток на этапе предварительного договора. Включите в предварительный договор условие о внесении покупателем определенной денежной суммы в качестве обеспечения его намерений. Это защитит Вас от ситуации, когда покупатель длительное время удерживает Ваш дом "в резерве" (Вы отказываете другим потенциальным покупателям), пока сам пытается продать свою квартиру, а потом передумывает или не справляется с задачей. При неисполнении обязательств по вине покупателя задаток остается у Вас.

Установите разумные и жесткие сроки в предварительном договоре

Зафиксируйте конкретный срок (рекомендую не более 2-3 месяцев), в течение которого покупатель обязан получить разрешение опеки и выйти на сделку. При невыполнении этого срока не по Вашей вине предварительный договор должен автоматически прекращать действие с сохранением задатка/обеспечительного платежа в Вашу пользу, а Вы получаете право свободно продавать дом другим лицам.

Настаивайте на предварительном (до заключения предварительного договора) обращении покупателя в опеку за консультацией. Хотя формальное разрешение опека выдает только под конкретную сделку, попросите покупателя получить хотя бы предварительную устную или письменную консультацию органа опеки о принципиальной возможности одобрения такой схемы (это иногда практикуется, особенно если у покупателя есть обязательство по материнскому капиталу). Это снизит риск того, что вся длительная подготовка окажется напрасной из-за формального отказа опеки на финальной стадии.

Привлеките сопровождающего юриста или нотариуса с опытом именно альтернативных сделок. Такие сделки в риэлторской практике называют "цепочками" или "альтернативами с опекой", и они требуют специализированного опыта. Обычный юрист по сопровождению простых сделок купли-продажи недвижимости может не учесть всех нюансов синхронизации с ипотечным обременением и требованиями опеки. Рекомендую обращаться к нотариусу заблаговременно, поскольку договор в любом случае потребует нотариального удостоверения в части, касающейся доли ребенка.

Проверьте, что банк-залогодержатель в принципе согласен на такую схему расчетов. Не все банки готовы работать с аккредитивами или нотариальным депозитом в качестве способа расчетов по ипотечной сделке. Уточните это заранее, чтобы не терять время на подготовку всей схемы, если банк потребует иного порядка расчетов (например, только через собственную банковскую ячейку данного банка).

Зафиксируйте в договоре ответственность за срыв сделки по вине покупателя. Включите в предварительный договор условие о возмещении Вам убытков (ст. 15 ГК РФ), если покупатель своими недобросовестными действиями (сокрытие информации о материнском капитале, иных обременениях квартиры, заведомо ложные сведения об одобрении опеки) приведет к срыву сделки после того, как Вы понесли расходы или упустили других покупателей. Удачи!