Стоит ли продавать дом в ипотеке покупателю с несовершеннолетним?

Покупатель обращается в органы опеки с заявлением о предварительном одобрении сделки. В разрешении должно быть указано: «разрешается продажа квартиры при условии выделения доли в доме по адресу …».

Сделка возможна, но для вас она сопряжена с юридическими рисками из-за несовершеннолетних и наличия действующей ипотеки. Основная сложность заключается в том, что по закону в обремененном (заложенном) доме банки крайне неохотно позволяют выделять доли детям

Вы никакому чужому ребенку никаких долей в своем доме выделять вообще не обязаны.

Это дело покупателя, и он займется этим после покупки дома.

Что-то я уже как-то это... напрягся слегка...

"Наличные"... "Доля в доме до покупки"...

Здравствуйте. На ваше усмотрение. Это не запрещено.

Обратитесь к риэлтору.

Здравствуйте.

Сделку с участием доли несовершеннолетнего и ипотечного жилья можно провести, но только при согласовании с органами опеки и банком; ключевая защита продавца — жёстко зафиксировать в договоре обязательство о выделении доли, привязать выплату денег к его исполнению (через аккредитив или эскроу) и обеспечить нотариальное удостоверение сделки, а успех всей цепочки во многом зависит от синхронного проведения обеих сделок.

С уважением.

Здравствуйте !

В данном конкретном Вашем случае, покупатель обращается в органы опеки с заявлением о предварительном одобрении сделки (ст.37 ГК РФ. В разрешении должно быть указано: «разрешается продажа квартиры при условии выделения доли в доме по адресу и получив предварительное одобрение, вы с покупателем заключаете предварительный договор купли-продажи вашего дома. В договоре пропишите: обязательство покупателя продать свою квартиру и получить деньги, сроки, задаток (например, 10-20% от цены).

И после продажи квартиры (ст.454 ГК РФ) покупатель получает деньги. Далее вы снимаете обременение по ипотеке (если остаток долга погашается из средств покупателя или вы гасите сами). Банк даёт согласие на продажу.

Заключаете основной договор купли-продажи. В момент регистрации перехода права собственности покупатель выделяет долю ребенку. Регистрация производится одновременно с переходом права на вас (вам нужно снять обременение до этого).

Таким образом, с юридической точки зрения,

Рад был помочь !

Здравствуйте!

Для принятия взвешенного решения по данной сделке необходимо учитывать нормы гражданского и семейного законодательства, а также сложившуюся практику взаимодействия с органами опеки и попечительства.

1. Стоит ли идти на такую сделку?

Сделка с недвижимостью, в которой собственником является несовершеннолетний, всегда сопряжена с повышенными рисками и длительными сроками согласования.

Риски для вас: Основной риск заключается в том, что процесс получения разрешения органов опеки может затянуться или закончиться отказом. Если вы начнете процедуру выделения доли ребенку в своем доме до момента полной оплаты, вы можете столкнуться с тем, что право собственности ребенка будет зарегистрировано, а сделка купли-продажи по каким-либо причинам сорвется.

Сложность: Выделение доли в ипотечном жилье (вашем доме) технически затруднительно, так как требует согласия банка-залогодержателя. Банки неохотно идут на изменение состава собственников в период действия ипотечного договора.

Вердикт: Сделка возможна, но она требует высокого уровня юридического сопровождения и участия нотариуса. Если покупатель не готов к прозрачным и безопасным для вас схемам, лучше рассмотреть другие варианты.

2. Пошаговый порядок действий (рекомендуемый)

Чтобы обезопасить себя, необходимо исключить ситуацию, при которой ребенок становится собственником вашего дома до получения вами полной суммы оплаты.

Согласование с банком: Вы должны получить письменное согласие вашего банка на отчуждение дома (или изменение состава собственников).

Предварительный договор: Заключается предварительный договор купли-продажи, в котором прописываются условия: покупатель обязуется погасить вашу ипотеку (или внести средства на эскроу-счет), а вы обязуетесь выделить долю ребенку только после выполнения определенных условий.

Получение разрешения опеки: Покупатель подает документы в органы опеки. Важно, чтобы опека одобрила сделку при условии выделения доли ребенку в вашем доме в момент перехода права собственности или после погашения ипотеки.

Сделка:

Покупатель вносит средства (через аккредитив или эскроу-счет).

Происходит погашение вашей ипотеки и снятие обременения.

Подписывается договор купли-продажи, в котором ребенок покупателя включается в число собственников (если это требование опеки).

Регистрация перехода права собственности в Росреестре.

3. Как обезопасить себя?

Чтобы не оказаться в ситуации, когда «дом не продан, а доля выделена», используйте следующие инструменты:

Эскроу-счет: Это самый надежный способ. Покупатель кладет деньги на специальный счет в банке. Деньги перечисляются вам только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на дом к покупателю (и ребенку). Если сделка не проходит — деньги возвращаются покупателю.

Нотариальное удостоверение: Сделки с участием несовершеннолетних обязательно подлежат нотариальному удостоверению. Нотариус проверит законность сделки, наличие всех разрешений опеки и чистоту документов.

Условие о выделении доли: В договоре купли-продажи должно быть четко указано, что право собственности ребенка возникает одновременно с переходом права собственности к покупателю, а не до этого момента.

Важное предостережение: Органы опеки часто требуют, чтобы доля ребенка в новом жилье была не меньше, чем в старом. Если ваш дом стоит значительно дороже, чем квартира покупателя, опека может потребовать выделения доли, соразмерной стоимости квартиры, а не стоимости всего дома.

Рекомендация: Настаивайте на том, чтобы покупатель привлек квалифицированного юриста или нотариуса для оформления этой сделки. Не подписывайте никаких соглашений о выделении доли ребенку до того, как получите гарантии оплаты (эскроу-счет).

Выбирайте сами лучшие ответы!

Правовая основа:

ст.28, 37 ГК РФ

Здравствуйте.

Ваш ответ — нет, не стоит, если только вы не готовы к длительной сделке с высоким риском срыва и прямым риском потери части дома.

Кратко по фактам:

1. Юридическая суть требования покупателя

Покупатель прав: при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, органы опеки (ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ) требуют одновременного выделения ребенку доли в новом жилье. Но это не ваша проблема. Это обязанность продавца его квартиры.

2. Почему вам нельзя идти на сделку

Главный риск: опека может отказать в одобрении сделки, если сочтет, что доля в вашем доме хуже, чем доля в его квартире (по метражу, стоимости, благоустройству). Отказ может прийти уже после того, как вы:

снимете обременение банка (погасите ипотеку своими средствами или деньгами покупателя),

подпишете предварительный договор о выделе доли ребенку.

Если это произойдет, покупатель свою квартиру не продаст, денег у него нет, и вы останетесь:

с домом, где уже прописан ребенок (если успеете зарегистрировать его долю),

или с подписанным обязательством выделить долю, которое опека будет требовать исполнить.

Судебная практика (Обзор ВС РФ по делам об опеке) однозначно на стороне ребенка — сделку признают ничтожной, а выделенную долю истребуют. Вернуть ее через суд крайне сложно.

3. Как обезопасить себя, если все же решитесь

Единственный безопасный вариант — альтернативная сделка с одновременным переходом прав:

Покупатель продает свою квартиру до покупки вашего дома, но деньги кладет на эскроу-счет.

Вы не подписываете никаких документов о выделе доли ребенку в вашем доме.

Вы не снимаете обременение с дома за свой счет.

Вы подписываете основной договор купли-продажи вашего дома только после получения покупателем положительного предварительного решения опеки, где четко указан ваш дом как место выделения доли.

Без эскроу и без предварительного решения опеки ваши риски неприемлемо высоки.

Ваши действия, если покупатель настаивает:

Требуйте от него письменное предварительное разрешение опеки на покупку вашего дома с указанием точного адреса и размера доли для ребенка.

Снимайте обременение только за счет его средств через банковскую ячейку или аккредитив, но после получения вами на руки выписки из ЕГРН о прекращении его ипотеки на его квартиру (он должен продать свою квартиру и стать собственником чистых денег).

Если эти два условия не выполнены — сделка для вас убыточна и опасна. Откажитесь.

Здравствуйте, Виктор Михайлович! Давайте по порядку.

1. Скажем так: до сделки Вы не обязаны кому-либо выделять долю в доме, а вот включить в сделку купли-продажи (ст.549 ГК РФ) можете, указав, что покупателем является не только отец, но и его несовершеннолетний ребенок. Как вариант, сделать это через предварительный договор (ст.429 ГК РФ) купли-продажи в форме сделки под условием (ст.157 ГК РФ), что обязательства по предварительному договору имеют силу в случае если орган опеки и попечительства даст свое разрешение на такую сделку по купле-продаже Вашего дома.

2. Просто в этом случае в договоре купли-продажи указывается 2 долевых собственника. Размер доли несовершеннолетнего определяется таким образом, чтобы не произошло ухудшения жилищных условий несовершеннолетнего. В противном случае органы опеки и попечительства не дадут разрешения на отчуждение квартиры, где собственником является несовершеннолетний (ст.37 ГК РФ).

3. Потребовать от покупателя разрешение органа опеки и попечительства, где будут оговорены условия сделки, а именно размер доли несовершеннолетнего, а также параметры Вашего дома.

Статья 157. Сделки, совершенные под условием

1. Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

2. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

3. Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.

Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.