Какова последовательность оплаты и регистрации при покупке недвижимости на ребенка?

Порядок и способ оплаты предусматривается договором-купли продажи.

Добрый день!

Все зависит от условий договора.

С уважением, юрист Ермаков Сергей Александрович.

Вопрос про порядок расчётов и регистрации, и здесь важно понимать: закон не диктует жёсткой очерёдности «сначала деньги, потом Росреестр» или наоборот, стороны сами определяют момент оплаты в договоре. Но при покупке на несовершеннолетнего добавляются два усиления: особый порядок подписания договора и повышенные требования к безопасности расчётов, потому что оспорить сделку от имени ребёнка потом могут через органы опеки или прокуратуру. Классическая схема на рынке, когда деньги закладываются в аккредитив или банковскую ячейку до подачи документов в Росреестр, а раскрываются продавцу только после регистрации перехода права на ребёнка.

Сам договор от имени ребёнка до 14 лет подписывает законный представитель (пункт 1 статьи 28 ГК РФ), от 14 до 18 лет ребёнок подписывает сам с письменного согласия родителя (пункт 1 статьи 26 ГК РФ). Согласие органа опеки для покупки на ребёнка не требуется, оно нужно только при отчуждении его имущества (пункт 2 статьи 37 ГК РФ, статья 21 ФЗ №48-ФЗ от 24.04.2008). Право собственности возникает с момента государственной регистрации (пункт 2 статьи 8.1, пункт 1 статьи 131 ГК РФ, статья 1 ФЗ №218-ФЗ от 13.07.2015). До регистрации собственником де-юре остаётся продавец, поэтому передача полной суммы «на руки» до Росреестра это ключевой риск: если регистрацию приостановят или откажут (статьи 26, 27 ФЗ №218-ФЗ), деньги придётся возвращать через суд по статье 1102 ГК РФ, а продавец может оказаться уже неплатежеспособным. Пленум ВС РФ №25 от 23.06.2015, пункт 60, прямо указывает: до регистрации перехода права покупатель не является собственником, даже если фактически оплатил и получил имущество.

Ошибки, которые часто встречаются. Первая: оплата наличными до подачи в Росреестр без банковского инструмента, при отказе в регистрации деньги «зависают». Вторая: аккредитив открывают с условием раскрытия «по факту сдачи документов», а не «по факту регистрации перехода права на ребёнка», это принципиальная разница. Третья: договор пишут в простой письменной форме, тогда как при определённых конструкциях (доли, опека, некоторые виды сделок с участием несовершеннолетних) обязательна нотариальная форма по статье 54 ФЗ №218-ФЗ, без неё Росреестр приостановит регистрацию. Четвёртая: не проверяют историю квартиры и её обременения, а оспаривание сделки в интересах несовершеннолетнего рассматривается судами с повышенным вниманием.

Правильный порядок сделки, который применяется на рынке. Шаг 1: договор купли-продажи с указанием покупателя-ребёнка и его законного представителя, с чётким условием о порядке и моменте оплаты (пункт 1 статьи 486 ГК РФ позволяет привязать оплату к регистрации). Шаг 2: открытие аккредитива или закладка в ячейку под условие «предъявление выписки ЕГРН с зарегистрированным правом на ребёнка». Шаг 3: подача документов в Росреестр через МФЦ или нотариуса, срок регистрации 7 - 9 рабочих дней, при нотариальной форме 3 рабочих дня. Шаг 4: получение выписки ЕГРН, продавец получает деньги. Такая схема защищает и Вас, и продавца.

А если планируется вычет по НДФЛ на ребёнка, право на него имеет родитель, оплативший покупку (пункт 6 статьи 220 НК РФ, позиция КС РФ в Постановлении №5-П от 01.03.2012), но лимит вычета «сгорает» у ребёнка не полностью, он сохраняет своё право на вычет в будущем. Это тоже влияет на то, как оформлять платёжные документы.

Заключение договора купли-продажи (обычно в простой письменной форме, но часто требуется нотариальное удостоверение, особенно если доля в праве или недвижимость принадлежит ребенку).