Можно ли опротестовать решение из-за подписей квартирантов?

Да, подавайте иск о признании регения общего собрания недействительным.

Да, такое решение можно и нужно опротестовать. Наличие фиктивных подписей (особенно если их доля существенна) напрямую влияет на легитимность голосования.

Кто будет сверять подписи?

Сверка — это многоступенчатый процесс:

Управляющая компания (УК), ТСЖ или инициатор собрания. При приеме бланков они обязаны проверять полномочия голосующих: запрашивать выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности. Если подпись поставил квартирант без доверенности от собственника, такой бюллетень недействителен с самого начала. Однако на практике УК часто закрывает на это глаза.

Государственная жилищная инспекция (ГЖИ). Это первый орган, куда следует обращаться при оспаривании протокола общего собрания собственников (ОСС). В рамках проверки по вашей жалобе ГЖИ обязана запросить у инициатора оригиналы решений (бюллетеней) и сопоставить ФИО проголосовавших со сведениями из Росреестра (ЕГРН). Если данные не совпадают, голоса исключаются из кворума.

Суд. Если ГЖИ не нашла нарушений или вы сразу решили идти в суд, судья рассматривает исковое заявление. Судья сам редко изучает каждую подпись. Он истребует материалы дела (включая результаты проверки ГЖИ, если она была) и может назначить судебную почерковедческую экспертизу, чтобы подтвердить, что подписи подделаны. Но главная задача суда в вашем случае — проверить именно статус лиц, поставивших подписи (собственник или нет).

Росреестр. Суд или ГЖИ самостоятельно делают официальные запросы в ЕГРН для подтверждения права собственности конкретных лиц на дату голосования.

Правовая база и почему решение незаконно

Согласно статье 44 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом. Голосуют на нем только собственники помещений (ч. 1 ст. 48 ЖК РФ) либо их представители по нотариальной доверенности. Квартиранты (наниматели), даже прописанные в квартире, правом голоса на ОСС не обладают. Их подпись юридически ничтожна.

Если половина голосов принадлежит несобственникам, то реальный процент поддержки резко падает. Для принятия решения о ремонте дома (в зависимости от вида ремонта — текущий или капитальный, а также способа накопления средств) требуется как правило большинство от числа голосов участников собрания при наличии кворума (более 50% от присутствующих) или квалифицированное большинство (как правило, 2/3 от общего числа голосов всех собственников в доме, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Вычитание фальшивых голосов почти наверняка лишит протокол необходимого количества голосов.

Как правильно действовать: пошаговый план

Зафиксируйте нарушение. Запросите у старшей по дому, в УК или ТСЖ копию реестра собственников вашего дома (согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 416, вам обязаны его предоставить) и, если возможно, информацию о принятых решениях. Выписку из итогового протокола ОСС собственник имеет право получить в уведомлении об итогах или в УК. Сравните список подписавших с реестром. Соберите доказательства того, что люди являются квартирантами (например, пообщайтесь с соседями, которые знают реальных владельцев; сами владельцы могут написать заявления о том, что они не голосовали).

Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ). Подайте жалобу через ГИС ЖКХ или лично. Укажите номера квартир, где голосовали квартиранты, и потребуйте провести проверку легитимности протокола. По закону проверка должна занимать до 30 дней. Если ГЖИ признает нарушения, она выдаст предписание отменить решение и аннулировать начисления за ремонт.

Подайте иск в районный суд. Срок исковой давности для обжалования решений ОСС составляет 6 месяцев со дня, когда вы узнали или должны были узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В иске требуйте признать решение общего собрания недействительным.

Третьим лицом обязательно привлеките ГЖИ и вашу УК/ТСЖ.

Если у вас есть веские подозрения в подделке росчерков (кто-то расписался за соседа-старика), ходатайствуйте о назначении судебной почерковедческой экспертизы. Ее оплатит проигравшая сторона.

Уведомите контрагентов. Направьте письменное уведомление в банк (если деньги копятся на спецсчете фонда капремонта) и в подрядную организацию, которая собирается делать ремонт. Сообщите им, что протокол оспорен в суде. Это заблокирует перечисление денег и начало работ до окончания разбирательства.

Важные нюансы

Различие ремонтов. Если речь идет о капитальном ремонте за счет минимального взноса в региональный фонд, процедура еще строже, и там необходимо именно 2/3 от всех голосов в доме. Если же это целевой сбор на текущий ремонт подъезда сверх тарифа, требования могут быть мягче, но отсутствие прав голоса у квартирантов остается абсолютным нарушением в любом случае.

Добросовестность. Если подрядчик уже начал работы, добросовестно полагаясь на протокол, суд может применить принцип стабильности гражданского оборота. Однако наличие половины заведомо нелегитимных голосов — это грубое процедурное нарушение, которое суды трактуют однозначно в пользу истцов.

Расходы. Судебные расходы (госпошлина, экспертиза) по делам об оспаривании протоколов ОСС обычно невелики и полностью ложатся на проигравшую сторону (инициатора собрания).

Альтернатива суду. До обращения в суд можно инициировать новое, законное собрание собственников, чтобы принять правильное решение большинством реальных голосов и тем самым «перекрыть» предыдущее спорное решение.

Согласно Жилищному кодексу РФ, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются только собственниками. Квартиранты (наниматели) не имеют права голоса, если иное не предусмотрено доверенностью от собственника. Если 2/3 подписей собраны, но половина из них принадлежит квартирантам, то фактическое количество голосов собственников может не достигать необходимого кворума (ст. 45 ЖК РФ).

Для опротестования нужно обратиться в суд с иском о признании решения недействительным. Суд будет проверять подлинность подписей и статус подписавших. Истец (заинтересованный собственник) должен представить доказательства, например, выписки из ЕГРН, подтверждающие, что подписавшие не являются собственниками. Также можно ходатайствовать о почерковедческой экспертизе. Срок на оспаривание — 6 месяцев с момента, когда вы узнали или должны были узнать о решении (ст. 46 ЖК РФ).