Как оформить землю под домом после отказа Росимущества?

Вам необходимо предоставить документы деда, подтверждающие предоставление участка, а также документы о переходе права на дом. Запросить сведения БТИ, поставить дом на кадастровый учёт. При повторном отказе нужно обращаться в суд.

Доброе утро. Документы деда обязательно нужно поднимать и представлять. В вашей ситуации решение облисполкома 1976 года может оказаться главным документом, потому что действующий закон специально сохраняет возможность оформления земли, предоставленной гражданину до введения Земельного кодекса РФ. Отказ Росимущества нельзя оценить только по тому, что мама получила дом в наследство в 1994 году, а брат получил его по дарению в 2014 году. Нужно установить, какое именно право на землю возникло у деда и распространяется ли оно на нынешнего собственника дома.

1. Что означает решение облисполкома 1976 года

Здесь сначала нужно уточнить формулировку. В 1976 году частной собственности граждан на землю в современном понимании не было. Действовавший Земельный кодекс РСФСР закреплял государственную собственность на землю. Поэтому если документ действительно датирован 1976 годом, необходимо посмотреть его дословное содержание. Там могло быть указано предоставление участка в бессрочное пользование, пользование для строительства и обслуживания жилого дома либо иное право.

Но это не делает решение облисполкома бесполезным. Напротив, оно может подтверждать, что земельный участок был законно предоставлен деду задолго до введения современного Земельного кодекса, для какой цели он предоставлялся, какой площади и в связи с каким домом.

Особенно важен пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Сейчас он предусматривает, что участок, предоставленный гражданину до введения Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования, считается предоставленным гражданину на праве собственности, кроме земель, которые федеральный закон запрещает передавать в частную собственность. Более того, если в старом акте вообще не указан вид права либо определить его невозможно, закон также позволяет считать такой участок предоставленным на праве собственности.

Для вашей ситуации еще важнее следующий абзац этой нормы. Граждане, к которым право собственности на здания и сооружения на таком участке перешло по наследству или по иным основаниям, вправе зарегистрировать право собственности на землю. То есть закон прямо охватывает не только наследование дома, но и последующую передачу дома по договору дарения. Причем отдельного решения органа о предоставлении такого участка в собственность в предусмотренных пунктом 9.1 случаях не требуется.

Поэтому договор дарения дома брату в 2014 году еще не означает, что связь со старым правом деда на землю утрачена.

2. Что произошло при наследовании дома в 1994 году

Этот момент тоже существенный.

В 1994 году действовала статья 37 Земельного кодекса РСФСР. Она прямо предусматривала, что при переходе права собственности на строение или сооружение вместе с ним к новому собственнику переходило право пользования земельным участком. После этого должен был оформляться новый документ на землю.

Следовательно, если дед законно пользовался участком под своим домом и мама в 1994 году унаследовала именно этот дом, нельзя ограничиться рассуждением о том, что «земельный участок в свидетельстве о наследстве не указан». Нужно проверить, какое право на землю существовало у деда и какое правовое последствие наступило при переходе дома к маме в 1994 году.

То есть отсутствие земли в свидетельстве о праве на наследство еще не отвечает на весь вопрос.

3. Что произошло после дарения дома брату

Сейчас действует тот же общий принцип единства судьбы здания и земли. Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, приобретатель получает право использования соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его эксплуатации, на тех же условиях и в том же объеме, которые были у предыдущего собственника.

Поэтому цепочка должна исследоваться полностью:

дед и решение 1976 года;

затем мама и наследование дома в 1994 году;

затем брат и договор дарения дома в 2014 году.

Именно поэтому документы деда имеют прямое значение для нынешнего собственника дома.

4. Почему Росимущество пишет, что право на дом возникло после введения Земельного кодекса

Здесь, судя по вашему описанию, Росимущество могло ориентироваться на другое основание бесплатного получения земли.

Пункт 4 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ действительно предусматривает бесплатное получение используемого земельного участка, если дом принадлежал заявителю еще до введения Земельного кодекса либо право на дом возникло после его введения в порядке наследования от собственника, у которого право на дом возникло ранее. Брат получил дом в 2014 году по договору дарения, поэтому именно под эту конструкцию он действительно непосредственно не подпадает.

Но это еще не заканчивает вопрос.

Есть отдельный пункт 9.1 статьи 3 того же закона. Он регулирует старые участки, предоставленные гражданам до введения Земельного кодекса, и прямо распространяется на последующих собственников расположенных на них домов, получивших здание как по наследству, так и по иным основаниям. Поэтому решение облисполкома 1976 года необходимо исследовать именно с точки зрения пункта 9.1, а не только пункта 4.

Если в отказе Росимущества пункт 9.1 вообще не анализировался, хотя старое решение было представлено или о нем было известно, это является существенным аргументом для повторного обращения либо судебного оспаривания.

5. Но есть серьезная проблема с лесным фондом и землями РЖД

Это сейчас главный риск.

Пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ содержит исключение. Его льготный порядок не действует, если соответствующий участок по федеральному закону нельзя передавать в частную собственность.

А статья 27 Земельного кодекса РФ относит земли лесного фонда к землям, ограниченным в обороте. К этой же группе относятся государственные земельные участки, предоставленные для размещения объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования. Земли, ограниченные в обороте, не передаются в частную собственность, если специальный федеральный закон не устанавливает исключение.

Поэтому фраза «участок расположен в зоне лесфонда и земель РЖД» требует документальной расшифровки.

Нужно понять, действительно ли испрашиваемый участок юридически относится к землям лесного фонда и железнодорожного транспорта либо имеется только пересечение кадастровых границ, реестровая ошибка, наложение старых границ или участок уже выводится из соответствующей территории.

Полученное вами разрешение лесного ведомства на выделение части участка может иметь очень большое значение, но нужно видеть его полный текст. Само слово «разрешение» еще не позволяет установить, изменен ли правовой режим земли или только согласовано проведение кадастровых работ.

Если после образования нового участка он продолжит юридически относиться к землям лесного фонда либо к территории железнодорожной инфраструктуры, Росимущество сможет ссылаться на ограничение приватизации. Если же соответствующая часть будет надлежащим образом исключена из таких земель и сформирована как самостоятельный участок, ситуация меняется.

6. Нужно ли представлять Росимуществу документы деда

Нужно.

Я бы представлял не только само решение 1976 года, но максимально полную цепочку документов:

1. Решение облисполкома 1976 года полностью, со всеми приложениями.

2. Архивную заверенную копию решения, если сохранился только старый экземпляр.

3. Документы о первоначальном отводе участка, план, схему, акт выноса границ, документы землепользования, похозяйственные книги, если они имеются.

4. Документы БТИ на дом за советский период и на 1994 год.

5. Свидетельство мамы о праве на наследство на дом.

6. Документы о государственной регистрации маминого права.

7. Договор дарения дома брату 2014 года.

8. Выписку ЕГРН на дом, подтверждающую нынешнее право брата.

9. Документы о кадастровом учете участка или образуемого участка.

10. Документы лесного органа о согласовании выделения соответствующей части.

11. Документы РЖД или Росжелдора, если проводилось согласование границ со стороны железной дороги.

12. Полный письменный отказ Росимущества.

Главная задача этих документов состоит в том, чтобы доказать непрерывную юридическую связь между старым предоставлением земли деду и нынешним домом брата.

7. Нужно ли обращаться в БТИ

Нужно запросить архив БТИ.

Особенно полезны:

технический паспорт дома;

инвентарное дело;

справка о первоначальной постановке дома на технический учет;

старые планы участка и домовладения;

сведения о правообладателях дома;

документы, на основании которых право на дом учитывалось до появления ЕГРП и ЕГРН;

сведения об адресе и изменениях адреса;

поэтажные планы и экспликации;

архивные сведения о площади, литере здания и годе постройки.

Это важно еще и потому, что закон признает юридически действительным технический учет недвижимости, который был проведен до появления современной системы кадастрового учета. Ранее возникшие права также сохраняют юридическую силу даже при отсутствии старой записи в современном ЕГРН при наличии предусмотренных законом оснований.

Поэтому архив БТИ может помочь связать нынешний объект в ЕГРН с тем самым домом, который находился на участке деда и который мама получила в 1994 году.

8. Что означает отсутствие дома в Национальной системе пространственных данных

Отсутствие отображения дома в НСПД еще не доказывает отсутствия права собственности.

В первую очередь нужно получить свежую выписку ЕГРН на дом по кадастровому номеру и проверить:

кто указан правообладателем;

зарегистрировано ли право брата;

кадастровый номер;

адрес;

координаты здания;

вид объекта;

площадь;

год завершения строительства;

связь здания с земельным участком.

Если право брата зарегистрировано в ЕГРН, отсутствие объекта на публичном картографическом сервисе необходимо рассматривать отдельно как вопрос отображения или пространственной привязки сведений, а не как автоматическое отсутствие зарегистрированного права. Закон прямо признает ранее возникшие права и ранее проведенный технический учет.

Если же окажется, что в ЕГРН действительно отсутствуют сведения о доме либо его кадастровые координаты не определены, сначала потребуется приводить в порядок сведения о самом доме. Именно поэтому документы БТИ здесь полезны.

9. Можно ли решить вопрос через суд

Можно, но способ обращения в суд зависит от содержания отказа и от того, какое право вы хотите защитить.

Первый вариант состоит в оспаривании решения Росимущества. Если Росимущество применило неправильную норму, не исследовало решение 1976 года, не учло пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ либо необоснованно сделало вывод об отсутствии права только из-за того, что брат получил дом по дарению, можно ставить вопрос о признании отказа незаконным и возложении обязанности повторно рассмотреть заявление с учетом установленных обстоятельств.

Для оспаривания решения государственного органа по общему правилу КАС РФ установлен трехмесячный срок со дня, когда гражданину стало известно о нарушении его права. Поэтому дату получения отказа нужно сохранить.

Второй вариант возникает, если спор уже касается не правильности административной процедуры, а существования права на сам земельный участок. Тогда может потребоваться иск о признании права собственности либо иной вещно-правовой способ защиты. Здесь требования нужно выбирать после изучения решения 1976 года, наследственного дела, выписки ЕГРН, документов лесного фонда и полного отказа Росимущества.

Просить суд просто «передать землю в собственность» без установления правового режима участка рискованно. Если соответствующая территория юридически остается землей лесного фонда или участком железнодорожной инфраструктуры, ограниченным в обороте, суд должен будет учитывать прямой запрет на передачу такой земли в частную собственность.

10. Еще один возможный путь, если пункт 9.1 применить не удастся

Брат как собственник дома имеет самостоятельное положение собственника объекта недвижимости, расположенного на государственной земле.

Статья 39.20 Земельного кодекса РФ предоставляет собственникам зданий исключительное право приобрести земельный участок под зданием в собственность либо в аренду, если иное не установлено законом.

То есть даже если Росимущество докажет, что бесплатная регистрация по старому праву невозможна, из этого еще не следует, что брат вообще не имеет права оформить землю. Нужно отдельно проверять возможность приобретения участка на основании права собственности на дом.

Но здесь снова решающим станет ограничение оборотоспособности лесных земель и земель железнодорожной инфраструктуры. Если частная собственность на конкретный образованный участок запрещена, реальным вариантом может остаться аренда либо предварительное изменение правового режима соответствующей части земли.

11. Что я бы делал сейчас

Первым делом я бы не подавал новое заявление в Росимущество с теми же документами.

Сначала нужно получить полный пакет:

решение облисполкома 1976 года;

архивные документы по предоставлению земли;

наследственное дело мамы 1994 года либо его копии;

договор дарения 2014 года;

актуальную выписку ЕГРН на дом;

выписку ЕГРН и кадастровые документы на землю;

архивное инвентарное дело БТИ;

документ лесного органа о разрешении или согласовании выделения части участка;

сведения о наложении на земли РЖД;

полный отказ Росимущества со всеми указанными в нем основаниями.

После этого нужно отдельно проверить два основания.

Первое основание состоит в пункте 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Если решение 1976 года подтверждает предоставление деду участка либо из него невозможно установить точный вид предоставленного права, у брата может быть сильная позиция на регистрацию права через цепочку «дед, мама, брат». Причем закон прямо говорит о переходе здания не только по наследству, но и по иным основаниям.

Второе основание состоит в статье 39.20 Земельного кодекса РФ как у нынешнего собственника жилого дома. Оно понадобится, если оформление через старое право окажется невозможно.

При этом до суда нужно точно установить, допускается ли передача именно образуемого участка в частную собственность после всех согласований с лесным фондом и железной дорогой. Именно этот вопрос сейчас способен определить результат всего дела.

По вашему описанию я бы не считал позицию Росимущества окончательной. Решение облисполкома 1976 года имеет существенное значение, а действующий пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ прямо предусматривает оформление земли последующими собственниками расположенного на ней здания, в том числе когда здание перешло к ним не по наследству. Но окончательный вывод зависит от двух документов, которых сейчас нет перед глазами. Это полный текст решения облисполкома и полный отказ Росимущества. Отдельно необходимо установить окончательный правовой режим образуемой части земли после согласований с лесным фондом и РЖД.

В судебном порядке брату признавать себя надлежащим наследником на земельный участок с признанием на него права собственности за собой, так как дом находится в его собственности и земельный участок предназначен для обслуживания жилого дома. Проблем не должно возникнуть. . Дед получил участок на законных основаниях существующих в то время, так как дом и земельный участок взаимосвязаны между собой, то вместе с домом переходят права и на земельный участок. Так как зем участок был предоставлен до вступления земельного кодекса РФ, все документы выданные на земельный участок до его вступления, имеют юридическую силу. Поэтому Росимущество без признания в судебном порядке факта вступления в наследство на земельный участок, вам не зарегистрирует право собственности.