Может ли опекун оформить ренту на квартиру недееспособного с третьим лицом?

Нет, опекун не вправе оформить договор ренты на квартиру недееспособного с третьим лицом, и дело здесь не в возрасте опекуна, а в самой сути ренты и полномочиях опекуна. Договор ренты предполагает передачу имущества в собственность плательщика ренты в обмен на содержание или выплаты, то есть это отчуждение жилья. Опекун же в силу пункта 2 статьи 37 ГК РФ не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе менять его, сдавать в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. А для отчуждения квартиры, которая является единственным жильём недееспособного, орган опеки разрешение не даст, поскольку это прямо противоречит интересам подопечного.

Даже если гипотетически представить, что орган опеки такое разрешение выдал (что на практике исключено), сделка всё равно будет ничтожной или оспоримой. Поскольку недееспособный не может сам понимать значение своих действий и руководить ими, договор ренты, подписанный от его имени опекуном, будет нарушать требования статьи 177 ГК РФ. Кроме того, в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ такой договор можно оспорить в течение года с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении, а если сделка ничтожна — в течение трёх лет. При этом суды, как правило, встают на сторону недееспособного и возвращают квартиру, особенно если доказано, что жильё выбыло помимо воли собственника. Здесь важно помнить и о позиции Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25: юридически значимые сообщения считаются доставленными и тогда, когда адресат не получил их по обстоятельствам, зависящим от него, — то есть отказ от получения уведомлений не спасёт недобросовестного приобретателя от последствий.

Возраст опекуна (83 года) юридического значения для запрета не имеет, но он может стать дополнительным основанием для отказа органа опеки: если опекун физически не в состоянии обеспечить интересы подопечного, орган опеки вправе поставить вопрос о замене опекуна, а не о разрешении отчуждать квартиру. Сама по себе рента с посторонним человеком — это способ получить содержание или деньги, но для недееспособного это всегда потеря права собственности на жильё, что законом не допускается.

Что действительно можно сделать, если нужны средства на содержание: обратиться в орган опеки за разрешением на сдачу квартиры внаём с зачислением дохода на счёт подопечного, либо продать квартиру с разрешения органа опеки с одновременным приобретением другого жилья в собственность недееспособного. Но договор ренты в пользу третьего лица — это не тот инструмент, который опекун вправе использовать, и любые попытки его оформить будут признаны недействительными. Если вам кто-то предлагает такую схему — это повод для обращения в прокуратуру или орган опеки, поскольку речь идёт о покушении на имущество недееспособного.

———

Ковалёв Юрий Сергеевич — руководитель юридического центра «ТРИУМФ»

Споры с продавцами и подрядчиками, взыскание долгов, трудовые и семейные дела, банкротство, суды всех инстанций.

Нужен готовый документ по вашей ситуации — претензия, иск, возражения, жалоба? Напишите, подготовим.

Разборы законов и полезные памятки — в нашем Телеграме, подписывайтесь: t.me/yatriumf

Телефон +7 (8652) 599-688 · почта yatriumf@bk.ru · сайт yatriumf.ru