Можно ли в договоре у нотариуса занижать цену через фиктивную продажу мебели?

То, что вы описываете — комната за 1,6 млн + кровать и мойка за 100 тыс. «чисто номинально, без реальной продажи» — это классический пример притворной сделки (ст. 170 ГК РФ). Суть притворной сделки в том, что стороны прикрывают одну сделку другой: реально вы продаёте комнату за 1,6 млн, а фиктивный договор на мебель нужен лишь для того, чтобы обойти условия, предложенные соседям.

Чем это грозит:

Соседи могут оспорить сделку в суде в течение 3 месяцев и потребовать перевести на себя права покупателя (ст. 250 ГК РФ). Суд посмотрит на «договор на мебель», увидит, что кровать и мойка не стоят 100 тыс., и признаёт схему притворной.

Налоговая может доначислить НДФЛ исходя из 70% кадастровой стоимости, плюс штраф 20–40% от недоплаченной суммы и пени.

Про мойку — она часть недвижимости

Мойка (раковина), если она врезана/подключена к коммуникациям, — это отделимое или неотделимое улучшение, но не самостоятельный объект купли-продажи. Продать «комнату без мойки» отдельно от «мойки» в договоре — юридически некорректно. Встроенная сантехрина идёт вместе с недвижимостью. Это это ее часть.

Цена для постороннего покупателя не может быть ниже, чем в уведомлении соседям

По закону: после уведомления соседей о продаже комнаты за 1,7 млн, вы можете продать дороже, но не можете продать дешевле без повторного уведомления.

Если покупатель просит скидку до 1,6 млн — вам нужно заново уведомить соседей по той же процедуре, но уже с ценой 1,6 млн. Соседи получают новый месяц на раздумья. И вот тут как раз ваши соседи, которые обещали купить, могут решить воспользоваться преимущественным правом.

Тут важно уточнить: почтовая телеграмма через «Почту России» — это допустимый способ уведомления. А вот сообщение в мессенджере Telegram (приложении) — не является надлежащей формой извещения, Росреестр его не примет.

Если вы отправили именно почтовую телеграмму с уведомлением о вручении — всё ок. Сохраните квитанцию и уведомление о вручении (или о возврате в связи с истечением срока хранения) — эти документы нужны для Росреестра.

Если хотите продать за 1,6 млн — направьте соседям повторное уведомление с ценой 1,6 млн. Ждёте месяц (или получаете письменные отказы раньше). После этого продаёте третьему лицу за 1,6 млн — честно и законно.

Если хотите сохранить 1,7 млн — просто не давайте скидку. Уведомление уже отправлено, месяц пройдёт — и можно продавать постороннему за 1,7 млн.

Если мебель реально продаётся — можно оформить отдельный договор купли-продажи движимого имущества с реальной рыночной стоимостью вещей. Но это имеет смысл, только если мебель действительно стоит этих денег и вы действительно её передаёте. Фиктивный договор на «кровать за 100 тыс.» — это именно та схема, которую суды признают притворной.

Я ЗНАЮ КАК РЕШИТЬ ВАШУ ПРОБЛЕМУ!

Телефон, МАХ, Вотсап 8(902)999-11-40. Почта: professor.ka@yandex.ru. УСЛУГИ ПЛАТНЫЕ. Пишите в любое время.