Как оформляется задаток при покупке домика в деревне, каким документом и кем заверяется, чтобы имел юридическую силу.

Юрий, до заключения договора купли-продажи никакого задатка в ваших отношениях с продавцом быть не может.

Понятие задатка дано в ст. 380 ГК. Буквальное толкование первого пункта приводит к пониманию того, что у денежной суммы, переданной в качестве задатка, есть три неразрывно связанные функции - обеспечительная, доказательная, платежная. Выпадение хотя бы одной меняет природу обязательства, и оно перестает быть задатком - смотрим пункт третий той же статьи. Учитывая существо отношений, из которых возник сам вопрос, прошу Вас обратить внимание на платежную функцию задатка. Задаток ВСЕГДА является частью платежа по договору. Если Вы занимаетесь разменом квартиры, значит максимум, что у Вас есть - предварительный договор купли-продажи (хотя, не думаю, что Ваших риэлторов контролируют юристы - иначе Вас бы тут не было, соответственно, и обязательства по заключению в будуще договора купли-продажи закреплены какой-нибудь смешной бумажкой, не образующей непосредственной обязательственной взаимосвязи между будущими продавцом и покупателем). Предварительный договор - это договор, содержащий обязательство заключить какой-либо договор в БУДУЩЕМ на условиях, установленных предварительным. Следовательно, в рамках предварительного договора платежей нет - нет соответствующих обязательств. А раз договор безденежный, то и задатком он обеспечиваться не может. Далее снова читаем статью 380 ГК, пункт третий - в случае сомнений относительно того, является ли переданная сумма задатком, она считается авансом. И тут начинается самое интересное - аванс - это тоже частичный платеж в рамках существующего денежного обязательства, а у вас его на данный момент нет. Следовательно - неосновательное обогащение - идем читать главу 60 ГК.

Чтобы избежать этой ситуации, вам следует заключить с продавцом предварительный договор купли-продажи, в котором будут согласованы все существенные условия основного договора, и установлен срок, в течение которого вы должны будете его заключить. В отличие от основного договора, предварительный не подлежит государственной регистрации, поэтому вам с продавцом будет достаточно скрепить его своими подписями. Что же касается обеспечения обязательств, то оптимальным было бы не называть передаваемую сумму задатком. Назовите ее хоть гарантийным депозитом, и установите в договоре, что в случае отказа продавца от продажи объекта, он уплачивает неустойку в сумме депозита (тогда он обязан вернуть вам переданные деньги и уплатить такую же сумму), если вы не исполняете обязательство по заключению основного договора, то депозит остается у продавца. Как видите, механизм обеспечения в таком случае аналогичен задатку, но позволяет избежать проблем, которые я описал выше.

Успехов.