Принудительное заключение нового договора аренды земли под строительство АЗС в судебном порядке - подробности и способы действий

Уважаемая Елена! Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им в ряде постановлений, не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не было завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, поскольку:

- в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

- аналогичные положения содержит п. 3 ст. 22 Земельного кодекса, в соответствии с которым по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 Земельного кодекса.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса).

Между тем, статьей 42 Земельного кодекса РФ, предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данный подход изложен в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 №4464/2012; от 23.12.2008 №8985/08), следовательно, обязать администрацию заключить (продлить) новый договор аренды возможно в судебном порядке (п.4 ст. 445 ГК РФ, ст. 64 Земельного Кодекса), при наличии на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства и надлежащим образом исполнение своих обязанностей по договору аренды арендатором (внесении арендной платы, получения разрешения на строительство, строительство объекта в соответствии с проектом).

В случае судебного разбирательства заявленного арендатором ЗУ искового требования о понуждении ответчика: Администрации Саткинского муниципального района Челябинской области в лице его Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям - к продлению договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства АЗС, арендатору придется на основании документов, отвечающих требованиям относимости и допустимости к предмету спора, подтвердить и доказать, что

- несоблюдение договорных условий произошло по независящим от арендатора причинам, при отсутствии его вины. Например, если разрешение на строительство не получено или строительные работы не завершены в срок по причинам, связанным с неисполнением исполнительным органом Саткинского муниципального района Челябинской области своих обязанностей предусмотренных действующим земельным и\или градостроительным законодательством.

- Кроме этого, придется проанализировать действия арендатора и администрации Саткинского муниципального района Челябинской области в течение всего периода действия договора аренды и доказать, что:

1) арендатором предприняты все необходимые с его стороны действия по надлежащему исполнению договора аренды,

2) обосновать заявленные требования ссылкой (указанием) на те действия (бездействия) той же администрации, которые привели к затягиванию сроков проектирования и строительства спорного объекта.

И, последнее: придется аргументированно обосновать возможность завершение строительства АЗС в течение того срока, на который в судебном порядке должны быть продлены спорные арендные отношений между сторонами.