Как защитить квартиру и земельный участок отчима при разводе или после смерти матери?

Мы бы хотели у вас получить квалифицированную бесплатную консультацию по такой ситуации:

Я живу в Санкт-Петербурге, мама с отчимом в Ростовской области, они расписаны. Маме в устном порядке после смерти её бабушки досталась квартира с земельным участком до брака с отчимом (ещё при живом моем отце). После росписи с отчимом мама приватизировала квартиру с земельным участком. То есть квартира с зем. участком её собственность. Отчим в квартире не прописан, у него нет вообще никакой собственности. За время брака были проведены ремонтные работы в квартире за счёт мамы (у неё есть чеки), была постройка во дворе - маленькая кухня летняя, внутри дома одну стенку сдвинули на полметра (увеличили ванную комнату), отчим ничего не вкладывал, кроме покупки маме чего-то из одежды, мебели и питания. Мама во время брака получила рабочую травму и у неё сейчас 2-я группа инвалидности, а у отчима 3-я группа (если это имеет какое-то значение). У них сейчас натянутые отношения и мама решила подстраховаться и сделать на меня дарственную, чтобы я стала собственницей квартиры и зем. участка с правом её проживания там до смерти. Я в браке. У них пока споры, ссоры, высказывания, но напрямую о разводе ещё не идет речь. Отчим человек хитрый и на какую-нибудь нужную липу у него деньги найдутся.

Вопрос такой: что надо сделать маме, чтобы квартира никак не досталась отчиму по его желанию (при разводе или после её смерти чтобы не смог отсудить)?

- Можно ли ей сейчас, будучи в браке, сделать на меня дарственную - и в этом случае, если они захотят развестись, а он отсудить часть, он будет судиться со мной как собственницей квартиры или дарственная в этом случае аннулируется?

- Его согласие как мужа на дарственную нужно?

- Или маме нельзя разводиться (хотя по его инициативе могут развести в конце концов), чтобы не лишить меня квартиры?

- Если всё-таки развода не будет, а у меня дарственная, в случае смерти мамы, отчим сможет у меня отсудить что-то?

Не могли бы вы посоветовать нам может что-то другое, более гарантирующее положительный итог ситуации в нашу пользу?

Спасибо большое.

Светлана.