Юридическое лицо приобретает участок под зданием - как рассчитать стоимость покупки по кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость земельный участков регламентируется Постановлением Правительства ЛО «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» от 30.12.2010 г.

возьмите справку о государственной стоимости земельного участка и можете по ней и определить.

Юрий

цена земельного участка будет определяться органами исполнительной власти в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ

1.1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

(в ред. Федерального закона от 25.12.2008 N 281-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

(п. 1.1 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ)

1.2. Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

(п. 1.2 введен Федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ, в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается исходя из средних удельных показателей стоимости земли, утвержденных органом исполнительной власти субъекта РФ.

Величина кадастровой стоимости земельного участка нередко бывает причиной судебных споров. Споры возникают из-за того, что земельным законодательством четко не определено, какой показатель кадастровой стоимости следует использовать при расчете общей кадастровой стоимости земельного участка.

Величина кадастровой стоимости земельного участка нередко бывает причиной судебных споров. Споры возникают из-за того, что земельным законодательством четко не определено, какой показатель кадастровой стоимости следует использовать при расчете общей кадастровой стоимости земельного участка.

В судебной практике отсутствует единый подход к решению этого вопроса. Одни суды считают, что при расчете нужно брать первичные показатели кадастровой стоимости конкретного участка, полученные при проведении кадастровой оценки земель. Другие говорят об использовании средних удельных показателей кадастровой стоимости земли, утверждаемых органом исполнительной власти субъекта РФ. Третьи полагают, что результатом государственной кадастровой оценки является кадастровая стоимость каждого земельного участка.

Для выработки единого подхода одно из таких дел было передано в порядке надзора в Президиум ВАС РФ.

В суд обратилось общество с иском к управлению кадастра о признании незаконными его действий по внесению в 2007 г. в государственный кадастр недвижимости конкретных значений удельного показателя кадастровой стоимости за 1 кв. м и общей кадастровой стоимости земельных участков, принадлежащих обществу.

Суд установил, что данные земельные участки расположены в черте города, где в 2007 г. выполнялись работы по кадастровой оценке земельных участков. Заказчиком работ выступала администрация города.

По ее результатам был составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков муниципального образования, который был проверен и согласован с Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости.

Правительство области постановлением от 2007 г. утвердило средние удельные показатели кадастровой стоимости земель по 15 видам разрешенного использования в рублях за 1 кв. м. Это постановление было официально опубликовано в печатном издании.

После публикации постановления управление внесло в государственный кадастр сведения об удельных показателях кадастровой стоимости земельных участков на основании сведений отчета, которые не совпали со средними удельными показателями кадастровой стоимости, утвержденными постановлением правительства области, что и послужило поводом к предъявлению иска.

Возражая против требований общества, управление кадастра ссылалось на то, что утверждение постановлением правительства области результатов государственной кадастровой оценки земель и удельных средних показателей, исчисленных на основании показателей кадастровой стоимости конкретных земельных участков, подвергавшихся оценке и отраженных в отчете, означает утверждение в установленном порядке и первичных показателей по конкретным участкам.

Однако суд первой инстанции пришел к выводу, что в расчете нужно использовать те показатели, которые утверждены постановлением правительства области.

Поскольку показатели, на основании которых была исчислена кадастровая стоимость земельных участков, не совпадают с утвержденными в установленном порядке, суд признал незаконными действия управления по внесению в государственный кадастр сведений о кадастровой стоимости в отношении земельных участков общества.

Апелляционный суд решение суда первой инстанции отменил.

Опираясь на Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденный приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215, апелляционный суд исходил из того, что утверждение органом государственной власти кадастровой стоимости земель и последующее внесение органом кадастрового учета в государственный кадастр сведений об экономических характеристиках земельных участков, в том числе их кадастровой стоимости, являются различными административными процедурами.

Суд признал действия управления по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков правомерными.

Кассация эту позицию поддержала.

Передавая дело на рассмотрение в Президиум ВАС РФ, коллегия судей отметила, что в Земельном кодексе не установлено, как соотносятся между собой результаты государственной кадастровой оценки земель применительно к каждому из оцененных земельных участков и утвержденный на уровне субъекта РФ средний показатель кадастровой стоимости.

По смыслу приведенных норм государственная кадастровая оценка земель должна завершаться актом определенного содержания, принятым органом исполнительной власти субъекта РФ.

Аналогичное толкование следует из п. 1 и 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316.

Следовательно, утвержденные этими органами средние показатели кадастровой стоимости земельных участков представляют собой именно те результаты государственной кадастровой оценки земель, которые предусмотрены ст. 66 Земельного кодекса и должны использоваться при расчете кадастровой стоимости конкретных земельных участков, равной произведению площади участка на утвержденный средний показатель.

Как следует из ч. 5 ст. 4 и п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастре недвижимости», орган кадастрового учета вносит сведения в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в этот орган документов в установленном данным законом порядке. При этом указывается дата утверждения такой стоимости.

Таким образом, в полномочия органов кадастрового учета относительно кадастровой стоимости земельного участка входит внесение сведений, утвержденных уполномоченными законом органами.

Под утвержденными показателями должны пониматься те, которые непосредственно указаны в обнародованном акте органа исполнительной власти субъекта РФ, а не исходные первичные показатели, применявшиеся для расчета итоговых цифр, включенных в такой акт.

Что касается Методических указаний и регламентов, принятых Минэкономразвития России в целях нормативного сопровождения порядка проведения государственной кадастровой оценки земель, эти документы носят вспомогательный и производный характер по отношению к требованиям законодательных актов и не могут быть истолкованы как противоречащие последним.

Президиум ВАС РФ поддержал решение суда первой инстанции.

Итак, кадастровая стоимость земельных участков должна рассчитываться исходя из средних удельных показателей кадастровой стоимости земли, утвержденных органом исполнительной власти субъекта РФ (постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2010 № 7309/10).