Проблемы с наследством - Как узнать владельца квартиры и опротестовать наследство в г. Азов?

Моя мама проживающая в г азов ростовской обл умерла 16 06 2012 г о ее смерти я узнал 15 01 2014 г (случайно) в 2008 г у нее был инсульт но мы еще с ней говорили по телефону была адэкватна. Потом еще инсульт. Потеряла память полностью. (звоню ее а она рада что я звоню и спрашивает где я.уже не помнит что 20 лет назад я с семьей уехал в Барнаул в 2010 звонил ответили по маминому телефону неизвестные люди звонил во все службы соцобеспечения - ответ знаем. Поможем! .если. Что сообщим.. знаю точно. Что квартира завещана мне. и я наследник 1 очереди теперь в этой квартире живут квартиранты! Кто сдает. На каких основаниях? Ничего не известно выехать в г Азов нет возможности как быть. С чего начать. Куда писать?

PS как то в 2009 году я созванивался некой Валентиной. Проживающей этажом ниже (под маминой квартирой-она требовала за то что якобы она ухаживает за мамой то я должен написать отказ от завещания и переписал на нее квартиру. Сказала. Что у не.в нотариальной все схвачено. Достаточно только моего письма

2PSзнаю-100 % что мама не могла переписать завещание

Вопрос

№1-как узнать кто сейчас владеет квартирой

№2-на каком основании

№3 как опротестовать наследство

PS в ордер при получении квартиры я был вписан (1975 г)